Glossaire · Mis à jour en octobre 2026
Glossaire de l’immobilier thaïlandais
Tous les termes de l’immobilier thaïlandais qu’un acheteur étranger rencontre à Phuket, expliqués en une ou deux phrases : titres fonciers, montages de propriété, copropriété, taxes de mutation, documents, permis de construire et jargon du marché — avec l’écriture thaïe et le guide qui approfondit chaque sujet.
Un glossaire des termes immobiliers thaïlandais
En bref
Que signifie Chanote ?
Le Chanote (Nor Sor 4 Jor, โฉนดที่ดิน) est le titre de propriété foncière complet en Thaïlande : il prouve la propriété d’une parcelle relevée avec précision et bornée par des repères numérotés, et permet de vendre, louer ou hypothéquer sans affichage de 30 jours. Un étranger ne peut pas posséder ce terrain, mais peut le louer jusqu’à 30 ans, bail inscrit au titre.
Ce glossaire définit 56 termes sur la base du Land Code, du Code civil et commercial, du Condominium Act, du Building Control Act et de la pratique actuelle des Land Offices, tels que nous les comprenons en octobre 2026. Les numéros d’articles renvoient à des traductions anglaises non officielles ; seul le texte thaï fait foi. Nous le relisons au moins tous les six mois.
- dans un rai (4 ngan, 400 wah carrés)
- 1 600 m²
- quota étranger de la surface des lots d’un immeuble
- 49 %
- durée maximale d’un bail enregistré
- 30 ans
- droits de mutation sur la valeur administrative
- 2 %
Les termes sont regroupés par thème, dans l’ordre où vous les rencontrez lors d’un achat : titres fonciers, montages de propriété, copropriété, taxes et frais, documents, construction et urbanisme, puis jargon du marché. Chaque entrée donne l’écriture thaïe lorsqu’elle est utile au Land Office, une définition en une ou deux phrases et le guide qui approfondit le sujet.
Ces définitions sont une information générale, pas un conseil juridique. Avant de signer, faites vérifier le titre, le contrat et le montage par un avocat thaïlandais indépendant.
Titres fonciers
Les titres fonciers thaïlandais et les unités de surface
Les documents fonciers thaïlandais vont du titre de propriété complet, le Chanote, jusqu’à de simples reçus fiscaux qui ne prouvent rien. Exigez un Chanote, n’acceptez un Nor Sor 3 Gor qu’avec des vérifications supplémentaires et fuyez les terrains en Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 ou Sor Por Kor. Les surfaces se mesurent en rai, ngan et wah carrés.
| Terme | Définition | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) · โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) | Le titre de propriété foncière complet en Thaïlande. Il prouve la propriété d’une parcelle bornée par des repères numérotés et peut être vendu, loué ou hypothéqué sans délai d’affichage public. Baux, usufruits et hypothèques sont inscrits au verso. | Guide des titres fonciers |
| Nor Sor 3 Gor · น.ส.3 ก. | Un certificat d’usage (droit de possession, pas pleine propriété) dont les limites sont relevées sur des plans de photographie aérienne. Il peut être vendu, loué et hypothéqué sans affichage de 30 jours et peut en général être converti en Chanote. | Guide des titres fonciers |
| Nor Sor 3 · น.ส.3 | Un certificat d’usage plus ancien dont les limites ne sont pas cartographiées avec précision. Vente ou bail ne sont enregistrés qu’après un affichage public de 30 jours, pendant lequel les voisins peuvent s’opposer. Risque plus élevé : n’achetez qu’après vérification par un avocat et un bornage. | Guide des titres fonciers |
| Sor Kor 1 · ส.ค.1 | Une déclaration de possession faite vers 1955. Ce n’est pas un titre : ni vente ni hypothèque ne peuvent y être enregistrées, et des Sor Kor 1 falsifiés sont à l’origine de plusieurs annulations de titres à Phuket. À éviter. | Guide des titres fonciers |
| Por Bor Tor 5 · ภ.บ.ท.5 | Un reçu d’impôt foncier local remis à l’occupant d’un terrain. Il prouve que l’impôt a été payé, pas que l’occupant détient un droit enregistrable ; il s’agit souvent de terres domaniales ou forestières. N’achetez ni ne louez jamais sur un Por Bor Tor 5. | Guide des titres fonciers |
| Sor Por Kor 4-01 · ส.ป.ก. 4-01 | Une terre de réforme agraire attribuée à des agriculteurs par l’Agricultural Land Reform Office (ALRO). Elle ne se transmet qu’aux héritiers, à d’autres agriculteurs ou à l’ALRO, doit être cultivée et ne peut être ni vendue ni bâtie librement. Jamais adaptée à un acheteur étranger. | Guide des titres fonciers |
| Rai, ngan et wah carré · ไร่ / งาน / ตารางวา | Les unités de surface thaïlandaises. 1 rai = 4 ngan = 400 wah carrés = 1 600 m² ; 1 ngan = 400 m² ; 1 wah carré = 4 m². Un titre indiquant « 2-1-45 » signifie 2 rai, 1 ngan et 45 wah carrés, soit 3 780 m². | Guide des titres fonciers |
| Land Office · สำนักงานที่ดิน | L’antenne locale du Department of Lands, qui tient les registres des titres, enregistre ventes, baux, usufruits, superficies, servitudes et hypothèques, et perçoit les taxes de mutation. Phuket a un Land Office provincial et des annexes ; on s’y présente en personne ou par procuration. | Étapes de l’achat |
| Valeur administrative (appraised value) · ราคาประเมิน | La valeur officielle fixée par le Treasury Department pour les terrains, constructions et lots de copropriété, qui sert de base aux droits et taxes de mutation. Généralement inférieure au prix du marché, elle est révisée par cycles ; le prochain est attendu au 1er janvier 2027. | Frais et taxes d’achat |
Étape 1Reçu fiscal
Por Bor Tor 5
Vente ou hypothèque possible ? Non — aucun droit sur le terrain
Étape 2Déclaration de possession
Sor Kor 1
Vente ou hypothèque possible ? Aucune vente ni hypothèque enregistrable
Étape 3Certificat d’usage
Nor Sor 3
Vente ou hypothèque possible ? Oui, après un affichage public de 30 jours
Étape 4Certificat d’usage, relevé aérien
Nor Sor 3 Gor
Vente ou hypothèque possible ? Oui, sans affichage public
Étape 5Titre de propriété complet
Chanote
Vente ou hypothèque possible ? Oui — la référence à exiger
Propriété
Les montages de propriété accessibles aux étrangers
Un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande, mais il peut détenir un condo en pleine propriété et des droits réels enregistrés sur un terrain : un bail de 30 ans au plus, une superficie pour posséder la maison, un usufruit, un droit d’habitation ou une servitude. Les prête-noms et les sociétés créées pour détenir un terrain sont illégaux.
| Terme | Définition | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Pleine propriété (freehold) · กรรมสิทธิ์ | La propriété sans limite de durée. Pour un étranger, elle est possible pour un lot de copropriété dans le quota étranger et pour une construction (pas le terrain) ; la pleine propriété du sol est réservée aux Thaïlandais et aux entités à majorité thaïe. | Bail ou pleine propriété |
| Bail (leasehold) · สิทธิการเช่า | Le droit d’utiliser un bien pour une durée déterminée. Un bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré au Land Office (Code civil et commercial, art. 538) et ne peut dépasser 30 ans (art. 540). Les clauses de renouvellement sont des promesses entre les parties, pas des prolongations garanties. | Bail ou pleine propriété |
| Usufruit · สิทธิเก็บกิน | Un droit enregistré de posséder, d’utiliser et de percevoir les revenus du bien d’autrui, pour 30 ans au plus ou pour la vie du titulaire (Code civil et commercial, art. 1417–1418). Il s’éteint au décès du titulaire et accompagne souvent la propriété d’un conjoint thaïlandais. | Guide de la propriété étrangère |
| Droit de superficie · สิทธิเหนือพื้นดิน | Un droit enregistré de posséder des constructions ou des plantations sur le terrain d’autrui (Code civil et commercial, art. 1410), pour une durée fixe ou à vie. C’est ainsi qu’un étranger possède une maison bâtie sur un terrain loué ; sans lui, la construction est présumée appartenir au propriétaire du sol. | Construire une maison |
| Servitude · ภาระจำยอม | Une charge enregistrée sur une parcelle au profit d’une autre (Code civil et commercial, art. 1387), le plus souvent un droit de passage, d’écoulement ou de réseau sur le terrain voisin. Une parcelle sans façade sur rue en a besoin pour un accès légal. | Guide des titres fonciers |
| Droit d’habitation · สิทธิอาศัย | Un droit enregistré d’habiter un bâtiment sans payer de loyer (Code civil et commercial, art. 1402), pour 30 ans au plus ou à vie. Il ne se cède ni ne se transmet par succession (art. 1404) : il convient à un conjoint ou un proche plutôt qu’à un investisseur. | Guide de la propriété étrangère |
| Article 96 bis · มาตรา 96 ทวิ | L’exception du Land Code qui permet à un étranger d’acquérir jusqu’à 1 rai pour y résider après avoir investi au moins 40 millions de bahts dans des actifs thaïlandais éligibles pendant cinq ans au moins, avec l’accord du ministre de l’Intérieur. Rarement accordée en pratique. | Guide de la propriété étrangère |
| Prête-nom (nominee) · นอมินี | Un Thaïlandais, particulier ou actionnaire, qui détient sur le papier un terrain ou des parts de société pour le compte d’un étranger. C’est illégal : le Land Code (art. 111 à 113) prévoit jusqu’à deux ans de prison, 20 000 ฿ d’amende ou les deux, et la vente du terrain peut être ordonnée. Une opération de répression a été lancée en octobre 2026. | Société thaïe et prête-noms |
| Société thaïe et Foreign Business Act · บริษัทจำกัด | Une société est réputée étrangère pour la propriété foncière si plus de 49 % de son capital, ou plus de la moitié de ses associés, sont étrangers (Land Code, art. 97). Le Foreign Business Act B.E. 2542 encadre l’activité des sociétés à majorité étrangère. Une société thaïe ne peut posséder un terrain qu’avec de vrais associés thaïlandais et une vraie activité. | Société thaïe et prête-noms |
| BOI (Board of Investment) · สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน | L’agence publique qui accorde des avantages à certaines entreprises, dont parfois le droit de posséder le terrain nécessaire à l’activité promue. Cela ne concerne pas les résidences de vacances. Le BOI gère aussi le visa Long-Term Resident (LTR). | Visas des propriétaires |
| Déclaration du conjoint · หนังสือรับรองของคู่สมรส | Lorsqu’un Thaïlandais marié à un étranger achète un terrain, le Land Office demande aux deux époux d’attester par écrit que les fonds sont des biens propres du conjoint thaïlandais. L’époux étranger n’acquiert aucun droit sur le terrain : on enregistre donc souvent aussi un bail ou un usufruit. | Guide de la propriété étrangère |
Faire détenir un terrain sur le papier par des associés ou des particuliers thaïlandais pour le compte d’un étranger enfreint le Land Code et le Foreign Business Act. En octobre 2026, le gouvernement a lancé une opération visant 2 360 parcelles soupçonnées d’être détenues via des prête-noms, avec vente forcée si le terrain n’est pas cédé à temps. Préférez un bail, une superficie ou un usufruit enregistrés.
Copropriété
La copropriété : quota, formulaire FET et gestion de l’immeuble
Le lot de copropriété est le seul bien qu’un étranger peut détenir en pleine propriété à son nom, en vertu du Condominium Act B.E. 2522, à condition que le quota étranger de 49 % de l’immeuble ne soit pas atteint et que les fonds viennent de l’étranger, justifiés par un formulaire FET. Une personne morale gère l’immeuble, financée par les charges et un fonds de réserve.
| Terme | Définition | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Condominium Act B.E. 2522 · พระราชบัญญัติอาคารชุด | La loi de 1979 sur la copropriété : chaque lot est détenu en pleine propriété avec une quote-part des parties communes, et l’article 19 autorise les étrangers à en posséder aux conditions de l’article 19 bis. Un immeuble enregistré en copropriété est la seule voie vers la pleine propriété pour un étranger. | Quota étranger en copropriété |
| Quota étranger (49 %) · โควตาต่างชาติ 49% | Selon l’article 19 bis du Condominium Act, les étrangers peuvent détenir ensemble jusqu’à 49 % de la surface totale des lots d’un immeuble. Une fois le quota atteint, les lots suivants ne peuvent leur être cédés qu’en bail. Demandez à la personne morale de confirmer la disponibilité. | Quota étranger en copropriété |
| Formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) · แบบฟอร์ม FET | Le document bancaire qui prouve que des devises ont été apportées en Thaïlande pour acheter un condo. Les banques thaïlandaises l’émettent en général pour les virements de 50 000 USD ou plus, et un avis de crédit ou une attestation pour les montants inférieurs. Le motif et le nom de l’acheteur doivent correspondre au contrat de vente. | Quota étranger en copropriété |
| Tor Tor 3 · ท.ต.3 | La référence thaïlandaise du formulaire de transaction en devises, ancien nom du formulaire FET. Land Offices et banques emploient encore les deux noms pour la même preuve d’un virement entrant en devises. | Quota étranger en copropriété |
| Personne morale de copropriété (juristic person) · นิติบุคคลอาคารชุด | L’entité juridique des copropriétaires qui gère l’immeuble, enregistrée au Land Office et dirigée par un gestionnaire et un comité. Elle perçoit les charges, fait respecter le règlement — y compris une éventuelle interdiction de location courte — et atteste le quota étranger et l’absence de dettes lors d’une vente. | Quota étranger en copropriété |
| Charges de copropriété (CAM) · ค่าส่วนกลาง | La contribution récurrente que chaque propriétaire verse à la personne morale pour l’entretien, la sécurité, l’assurance et le personnel des parties communes. Elle est fixée au m² du lot et souvent facturée chaque mois ou un an à l’avance. | Frais de gestion |
| Fonds de réserve (sinking fund) · กองทุนสำรอง | Une contribution unique, fixée au m², que le premier acquéreur d’un lot neuf verse à la réserve de l’immeuble pour les gros travaux et remplacements. Elle est payée au transfert et reste acquise à l’immeuble en cas de revente. | Frais et taxes d’achat |
| Or Chor 2 (titre de propriété du lot) · อ.ช.2 | Le titre de propriété délivré par le Land Office pour chaque lot de copropriété. Il indique le propriétaire, le numéro du lot, sa surface enregistrée et la quote-part des parties communes : c’est l’équivalent du Chanote pour un condo. | Quota étranger en copropriété |
| Attestation de non-dette · หนังสือรับรองการปลอดหนี้ | Une attestation de la personne morale confirmant que le vendeur ne doit aucune charge sur le lot. Le Land Office l’exige avant d’enregistrer le transfert d’un condo : demandez-la quelques jours avant la date de transfert. | Étapes de l’achat |
| Condotel (condo-hôtel) · คอนโดเทล | Une copropriété dont les lots sont loués à des clients par un exploitant hôtelier, les propriétaires recevant une part des revenus et un droit d’usage limité. Vérifiez la licence hôtelière de l’immeuble et le partage des revenus avant d’acheter. | Règles de location courte |
Taxes et frais
Les taxes et frais de mutation au Land Office
Lors d’une vente, le Land Office perçoit des droits de mutation de 2 % de la valeur administrative, plus soit 3,3 % de Specific Business Tax, soit 0,5 % de droit de timbre, et la retenue à la source du vendeur. Baux et hypothèques ont leurs propres droits d’enregistrement, et les propriétaires paient chaque année la Land and Building Tax. La répartition se négocie.
| Terme | Définition | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Droits de mutation (transfer fee) · ค่าธรรมเนียมการโอน | Des droits de 2 % de la valeur administrative, payés au Land Office lors de l’enregistrement du transfert. En revente, ils sont souvent partagés à 50/50 entre acheteur et vendeur, mais la répartition se négocie et doit figurer au contrat. | Frais et taxes d’achat |
| Specific Business Tax (SBT) · ภาษีธุรกิจเฉพาะ | Une taxe de 3,3 % sur le plus élevé de la valeur administrative et du prix de vente, due quand un particulier revend moins de cinq ans après l’achat (sauf inscription au livret de la maison depuis au moins un an) et sur les ventes par une société. Quand la SBT s’applique, le droit de timbre ne s’applique pas. | Frais et taxes d’achat |
| Droit de timbre (stamp duty) · อากรแสตมป์ | Un droit de 0,5 % sur le plus élevé de la valeur administrative et du prix enregistré, dû sur une vente seulement lorsque la SBT ne s’applique pas. Un bail enregistré supporte un droit de timbre distinct de 0,1 % du loyer total. | Frais et taxes d’achat |
| Retenue à la source (withholding tax) · ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | L’impôt sur le revenu du vendeur, prélevé au Land Office lors du transfert. Pour un particulier, il se calcule selon un barème progressif à partir de la valeur administrative et de la durée de détention ; pour une société, il est de 1 % du plus élevé de la valeur administrative et du prix de vente. | Frais et taxes d’achat |
| Land and Building Tax · ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | L’impôt foncier annuel prévu par le Land and Building Tax Act B.E. 2562, perçu par l’autorité locale auprès du propriétaire au 1er janvier, sur la base de la valeur administrative. Les taux résidentiels sont faibles, environ 0,02 à 0,1 % pour la plupart des logements, avec des exonérations pour la résidence principale déclarée du propriétaire. | Frais et taxes d’achat |
| Droits d’enregistrement du bail · ค่าจดทะเบียนการเช่า | Des droits de 1 % du loyer total sur toute la durée du bail, plus 0,1 % de droit de timbre, payés au Land Office lors de l’enregistrement d’un bail de plus de trois ans. Ils sont en général à la charge du preneur ou partagés. | Bail ou pleine propriété |
| Droits d’enregistrement de l’hypothèque · ค่าจดจำนอง | Des droits de 1 % du montant du prêt, plafonnés à 200 000 ฿, payés au Land Office lorsque la banque inscrit son hypothèque sur le titre. Les prêts des banques thaïlandaises aux étrangers non résidents restent rares. | Financer un bien |
Documents
Les documents que vous signerez ou recevrez
Un achat type va du contrat de réservation et de l’acompte au contrat de vente, puis à l’enregistrement au Land Office, parfois par procuration. Une fois installé, le livret d’enregistrement de la maison atteste votre adresse : livret bleu pour les Thaïlandais, livret jaune pour les résidents étrangers. Aucun des deux ne prouve la propriété.
| Terme | Définition | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Tabien Baan — livret bleu (Tor Ror 14) · ทะเบียนบ้าน (ท.ร.14) | Le livret d’enregistrement de la maison, qui porte son numéro et ses résidents déclarés de nationalité thaïlandaise ou résidents permanents. Il atteste l’adresse, pas la propriété, et sert aux raccordements et à de nombreuses démarches. | — |
| Livret jaune (Tor Ror 13) · ทะเบียนบ้าน (ท.ร.13) | Le livret d’enregistrement de la maison pour les étrangers résidant légalement en Thaïlande, délivré par le bureau d’état civil local. Il prouve votre adresse thaïlandaise — utile pour le permis de conduire, la banque et certaines démarches — mais pas la propriété du bien. | Visas des propriétaires |
| Contrat de réservation | Un contrat court, signé avec un acompte, qui retire le bien du marché pendant que l’acheteur mène ses vérifications et que le contrat de vente est rédigé. Précisez par écrit si l’acompte est remboursable en cas de problème de titre, de quota ou de permis. | Étapes de l’achat |
| Contrat de vente (SPA) | Le contrat principal qui fixe le prix, l’échéancier, la date de transfert, le descriptif, la répartition des taxes et frais et les recours en cas de défaillance. Utilisez une version bilingue thaï–anglais désignant la langue qui prévaut, relue par votre propre avocat. | Étapes de l’achat |
| Procuration (Tor Dor 21) · ท.ด.21 | Le formulaire du Land Office qui autorise une personne, souvent votre avocat, à enregistrer une vente, un bail ou une hypothèque en votre nom. Signé à l’étranger, il doit en général être notarié et légalisé. Limitez-le à une opération désignée. | Étapes de l’achat |
| Vérifications préalables (due diligence) | Les contrôles indépendants que mène l’avocat de l’acheteur avant la signature : titre et charges au Land Office, identité du vendeur, permis, EIA et historique du promoteur, quota étranger, dettes et clauses du contrat. Ils coûtent en général bien moins que de réparer un mauvais achat. | Guide des vérifications |
Construction et urbanisme
Permis de construire, zonage et règles environnementales
Construire en Thaïlande exige un permis de l’autorité locale en vertu du Building Control Act B.E. 2522, et les grands bâtiments doivent obtenir un certificat avant toute utilisation. À Phuket, vérifiez aussi le zonage du plan d’urbanisme, les règles des collines au-delà de 80 m et, pour les grands projets comme les copropriétés, une étude d’impact environnemental approuvée.
| Terme | Définition | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Permis de construire (Or 1) · ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) | L’autorisation de construire, délivrée sur le formulaire Or 1 (aussi écrit Aor 1) par la municipalité ou l’OrBorTor en vertu de l’article 21 du Building Control Act B.E. 2522. L’autorité doit statuer sous 45 jours, prorogeables deux fois de 45 jours. | Construire une maison |
| Or 6 (certificat de conformité) · อ.6 | Le certificat délivré sur le formulaire Or 6 (aussi écrit Aor 6) en vertu de l’article 32 du Building Control Act, après inspection d’un bâtiment « à usage contrôlé » achevé — hôtel, grand bâtiment ou immeuble de grande hauteur par exemple. Ces bâtiments ne peuvent pas être utilisés avant sa délivrance. | Guide des vérifications |
| EIA (étude d’impact environnemental) · รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) | Une étude environnementale qui doit être approuvée avant que les grands projets puissent obtenir leur permis, par exemple les condos ou hôtels de 80 chambres ou plus ou de 4 000 m² ou plus, et les lotissements de 500 lots ou plus ou de 100 rai ou plus. N’achetez jamais sur plan un projet sans EIA approuvée lorsqu’elle est requise. | Acheter sur plan |
| Plan d’urbanisme (couleurs de zonage) · ผังเมืองรวม | Le plan général qui classe les terrains par couleur : jaune pour l’habitat peu dense, orange pour la densité moyenne, marron pour la forte densité, rouge pour le commerce et vert pour l’usage rural ou agricole. La zone limite ce que l’on peut bâtir, et à quelle hauteur. | Guide des titres fonciers |
| Règle des 80 mètres (collines) | La règle environnementale de Phuket qui limite la construction au-delà de 80 m d’altitude et sur les fortes pentes. Depuis le 14 décembre 2024, certains terrains entre 80 et 140 m peuvent recevoir une petite construction sous conditions strictes ; un projet de 2026 étendant ce régime à 150 m n’est pas encore en vigueur. | Construire une maison |
| OrBorTor et Tessaban (autorité locale) · อบต. / เทศบาล | L’organisation administrative du sous-district (OrBorTor, aussi écrit Aor Bor Tor) ou la municipalité (Tessaban). Elle délivre les permis de construire, attribue les numéros de maison via le bureau d’état civil et perçoit la Land and Building Tax. | Construire une maison |
Marché
Les termes du marché et de l’investissement
Les brochures de Phuket emploient des termes rassurants qu’il faut vérifier : sur plan, rendement garanti, programme locatif, résidence de marque, rendement brut. Chacun est expliqué ci-dessous avec les questions à poser. Retenez que louer moins de 30 jours exige en général une licence hôtelière, et que c’est le rendement net, non le brut, qui reste dans votre poche.
| Terme | Définition | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Sur plan (off-plan) | L’achat d’un bien avant sa construction, payé par tranches selon l’avancement. Le prix est souvent inférieur à celui du bien achevé, mais l’acheteur porte le risque de retard et de défaillance du promoteur ; le séquestre n’est pas obligatoire en Thaïlande, vérifiez donc la protection des acomptes. | Acheter sur plan |
| Rendement garanti (rental guarantee) | La promesse d’un promoteur de verser un revenu fixe, par exemple un pourcentage du prix chaque année, pendant un nombre d’années déterminé. Son coût est en général intégré au prix, et la promesse ne vaut que ce que vaut la société qui la donne. | Acheter sur plan |
| Programme locatif (rental pool) | Un dispositif dans lequel un exploitant loue les lots participants et reverse les revenus aux propriétaires, après ses frais, soit lot par lot, soit mutualisés sur l’immeuble. Lisez comment sont traités les revenus, l’usage personnel et la sortie du programme. | Frais de gestion |
| Rendement brut et net | Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat ; le rendement net déduit gestion, charges, entretien, ameublement, vacance et impôts. À Phuket, un rendement brut de 7 % retombe souvent vers 4 % net. | Investir à Phuket |
| Résidence de marque (branded residence) | Un logement développé ou géré sous une marque hôtelière ou de style de vie, avec ses services. En 2025, C9 Hotelworks a mesuré environ 181 000 ฿ le m² pour les condos de marque contre 141 000 ฿ pour les autres ; vérifiez ce que paie la redevance de marque et la durée de la licence. | Investir à Phuket |
| Revente (marché secondaire) | L’achat auprès d’un précédent propriétaire plutôt que d’un promoteur. On peut visiter le bien réel, consulter son historique locatif et juger la gestion de l’immeuble. C9 Hotelworks a relevé en 2025 des condos neufs sans marque environ 39 % plus chers au m² que des reventes comparables. | Vendre un bien |
| Licence hôtelière (règle des 30 jours) · ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม | Selon le Hotel Act B.E. 2547, louer un hébergement à titre commercial pour moins de 30 nuits relève de l’activité hôtelière et exige une licence ou un enregistrement de petit établissement. L’exploitation sans licence expose à un an de prison et/ou 20 000 ฿ d’amende au plus, plus des amendes journalières. | Règles de location courte |
Ce glossaire est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les définitions résument le droit thaïlandais et la pratique des Land Offices tels que nous les comprenons au 30 octobre 2026 ; les numéros d’articles renvoient à des traductions anglaises non officielles, seul le texte thaï fait foi, et taux et procédures évoluent. Faites toujours vérifier un titre, un contrat ou un montage précis par un avocat thaïlandais indépendant.
FAQ
Les termes de l’immobilier thaïlandais — vos questions
Des réponses courtes sur les termes qui nous sont le plus souvent demandés.
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Pour aller plus loin
Les guides derrière ces termes
Chaque renvoi « Pour aller plus loin » des tableaux mène à l’un de ces guides.
Terrain et propriété
Titres, baux, droits réels enregistrés et ce qui est illégal.
Acheter un condo ou une villa
De la réservation au transfert, et les vérifications entre les deux.
Construire, investir et louer
Permis, risques du sur plan, rendements et règles de location.
Détenir et revendre
Visas, revente et où acheter.
Sources
Les textes de loi et sources professionnelles sur lesquels reposent ces définitions (vérifiés le 30 octobre 2026). Les traductions anglaises des lois thaïlandaises ne sont pas officielles ; seul le texte thaï fait foi.
- Land Code B.E. 2497 (articles 86, 96 bis, 97 et 111 à 113) — FAOLEX / FAO (en anglais)
- Les titres et documents fonciers thaïlandais expliqués — Thai Law Online (en anglais)
- Code civil et commercial, article 540 (durée maximale du bail) — Thai Law Online (en anglais)
- Code civil et commercial, articles 1411–1412 (superficie) — Thai Law Online (en anglais)
- Code civil et commercial, article 1418 (usufruit) — Thai Law Online (en anglais)
- Code civil et commercial, article 1404 (le droit d’habitation est incessible) — Thai Law Online (en anglais)
- La succession des lots de copropriété détenus par des étrangers (Condominium Act, art. 19 et 19 bis) — Tilleke & Gibbins (en anglais)
- Le formulaire FET en Thaïlande : apporter des fonds pour acheter un condo — Thai Law Online
- La nouvelle loi sur la Land and Building Tax — Tilleke & Gibbins (en anglais)
- Le droit de la construction en Thaïlande (Building Control Act, art. 21, 25 et 32) — Thai Law Online (en anglais)
- Note de marché immobilier de Phuket, mai 2025 (prix des résidences de marque et des reventes) — C9 Hotelworks (en anglais)
- Vente forcée de 2 360 parcelles détenues via des prête-noms — Emerhub (en anglais) (octobre 2026)