Financer un bien en Thaïlande quand on est étranger

En bref

Un étranger peut-il obtenir un prêt immobilier en Thaïlande ?

Rarement. En octobre 2026, les banques thaïlandaises ne prêtent aux étrangers que dans des cas étroits : titulaires d’un permis de travail payés en Thaïlande, conjoints de Thaïlandais, et programme transfrontalier d’UOB pour hauts revenus achetant certains condos, à 60–70 % du prix environ. La plupart des étrangers paient comptant, empruntent chez eux ou étalent les paiements avec le promoteur.

quotité rapportée des prêts UOB aux étrangers pour un condo

60–70 %

seuil à partir duquel un virement donne lieu à un FET

50 000 USD

frais d’inscription d’hypothèque, plafonnés à 200 000 ฿

1 %

fin de l’assouplissement LTV à 100 % pour les emprunteurs thaïs

30 juin 2027

En pratique, pour la plupart de nos acheteurs internationaux, l’achat en Thaïlande se règle comptant, même quand l’argent est emprunté ailleurs. Ce n’est pas qu’une question bancaire : un étranger qui achète un condo en pleine propriété doit prouver que le prix est arrivé en Thaïlande en devises, et il ne peut pas du tout posséder de terrain, ce qui laisse peu de garanties aux banques thaïlandaises. Les sections qui suivent passent en revue chaque solution réaliste, ses conditions et ses risques.

Banques thaïlandaises

Quelles banques thaïlandaises prêtent aux étrangers ?

Très peu, et à des conditions strictes. UOB propose un prêt transfrontalier pour certains condos, en dollars de Singapour via UOB Singapour ; ICBC (Thai) a prêté au cas par cas sur des condos achevés ; quelques banques étudient les titulaires d’un permis de travail ou un conjoint thaïlandais emprunteur. Les anciens prêts aux étrangers de Bangkok Bank ne sont plus un produit standard.

Pourquoi tant de restrictions ? Une banque thaïlandaise ne peut pas prendre en garantie le terrain d’un étranger, puisqu’il n’en possède pas : l’article 86 du Land Code interdit aux étrangers de posséder la terre, et les banques prêtent rarement sur un bail de 30 ans. Le condo en pleine propriété est le seul bien qu’elles peuvent hypothéquer, et un emprunteur dont les revenus et le patrimoine sont à l’étranger est difficile à poursuivre en cas d’impayés.

Si vous êtes marié à un ressortissant thaïlandais, votre conjoint peut acheter terrain et maison et emprunter selon les règles thaïes habituelles, le conjoint étranger étant co-emprunteur ou garant dans certaines banques. Le Land Office demandera au conjoint étranger de signer une déclaration selon laquelle les fonds sont des biens propres du conjoint thaïlandais ; le terrain appartient alors à votre conjoint : organisez succession et éventuel divorce avec un avocat.

Règles LTV

Quelles sont les règles LTV de la Banque de Thaïlande ?

La Banque de Thaïlande plafonne le rapport entre prêt et valeur du logement (loan-to-value, LTV). Depuis le 1er mai 2025, elle autorise jusqu’à 100 % pour tous les prêts immobiliers, et le 14 mai 2026 elle a prolongé cette mesure aux contrats signés jusqu’au 30 juin 2027. Ces règles visent les Thaïlandais ; pour les étrangers, les banques sont bien plus strictes.

Deux autres mesures de 2026 font les gros titres mais n’aident pas la plupart des étrangers. La baisse des frais de transfert et d’inscription d’hypothèque de 2 % et 1 % à 0,01 %, prolongée jusqu’au 30 juin 2027, ne vaut que pour les particuliers thaïlandais achetant un logement dont le prix et la valeur d’évaluation ne dépassent pas 7 M฿. Un acheteur étranger paie les frais normaux : 2 % de droit de transfert sur la valeur d’évaluation, en général partagés avec le vendeur, et, en cas d’hypothèque inscrite, 1 % du prêt, plafonné à 200 000 ฿.

L’assouplissement LTV traduit la prudence des banques thaïlandaises, pas leur générosité : la Banque de Thaïlande elle-même a relevé une demande de logements faible et des prêteurs prudents. Attendez-vous à des contrôles stricts des revenus, du taux d’endettement et de la valeur du bien, surtout si vos revenus ne sont pas en bahts. Notre guide des frais et taxes d’achat détaille chaque coût de transfert.

Emprunter chez soi

Peut-on financer un bien en Thaïlande avec un prêt dans son pays ?

Oui, et c’est la façon la plus courante pour un étranger d’emprunter pour un achat à Phuket. Vous renégociez ou rechargez l’hypothèque d’un bien que vous possédez dans votre pays, ou souscrivez un prêt garanti, puis transférez les fonds en Thaïlande en devises. Votre banque vous évalue selon des critères connus ; le bien thaïlandais, lui, reste libre d’hypothèque.

Les prêteurs au Royaume-Uni, en France, en Allemagne, en Australie et ailleurs ont chacun leurs règles sur le montant mobilisable et l’usage des fonds : parlez-en à un courtier ou un conseiller dans votre pays de résidence. Indiquez à la banque que l’argent servira à un achat à l’étranger : un objet non déclaré peut enfreindre le contrat de prêt. Organisez les virements pour que chaque paiement au vendeur ou au promoteur parte de votre propre compte à l’étranger, à votre nom, avec l’objet indiqué.

Échéanciers promoteurs

Comment fonctionnent les échéanciers des promoteurs et l’achat sur plan ?

Sur plan, le prix s’étale sur le chantier : en général un acompte de réservation, 20 à 30 % à la signature, des échéances liées aux travaux et le solde, souvent 50 à 70 %, au transfert. Quelques promoteurs financent aussi après livraison, à des taux fixes rapportés de 4 à 8 % environ, pour 40 à 50 % du prix au plus.

L’étalement allège la trésorerie et permet de voir l’immeuble sortir de terre, mais c’est aussi un crédit sans garantie consenti au promoteur jusqu’au transfert du lot. Le séquestre prévu par l’Escrow Act B.E. 2551 reste facultatif en Thaïlande : vérifiez comment vos versements sont protégés, si le terrain du projet est hypothéqué au profit d’un financeur et ce qui se passe en cas de retard. Notre guide de la due diligence liste les vérifications sur le promoteur, et notre guide de l’achat sur plan explique comment négocier l’échéancier.

Avec un financement du promoteur après livraison, regardez qui détient le titre tant que vous n’avez pas tout payé. Si le lot vous est transféré avec une hypothèque inscrite au profit du promoteur, vous êtes propriétaire ; si le titre reste au promoteur jusqu’au dernier versement, vous portez son risque de crédit pendant des années. La pleine propriété étrangère exige toujours que chaque paiement vienne de l’étranger en devises.

Crédit vendeur

La location-accession ou le crédit vendeur sont-ils sûrs en Thaïlande ?

Seulement s’ils sont enregistrés. Le crédit vendeur est plus sûr si le bien vous est transféré au Land Office et que le vendeur inscrit une hypothèque pour le solde. Une location-accession qui laisse le titre au vendeur vous expose à son décès, à ses dettes, à une saisie ou à une double vente ; et un étranger ne finira jamais propriétaire d’un terrain.

FET et devises

Comment faire entrer les fonds : formulaire FET et risque de change

Envoyez le prix depuis votre propre compte à l’étranger, en devises, vers votre compte thaïlandais ou celui du vendeur, en précisant l’objet, par exemple « purchase of condominium unit ». Pour chaque virement de 50 000 USD ou plus, la banque thaïlandaise destinataire délivre un formulaire Foreign Exchange Transaction (FET) ; en dessous, un avis de crédit. Conservez chaque original.

Le risque de change est le coût que les acheteurs sous-estiment le plus. Si le prix est fixé en bahts et que vous payez sur deux ans d’échéances sur plan, une variation de 10 % du baht face à votre devise fait varier le coût d’un condo à 10 M฿ de l’équivalent d’environ 1 M฿, dans un sens ou dans l’autre. Pour le maîtriser, on peut transférer une partie des fonds tôt, étaler les virements, ou interroger sa banque ou un prestataire de change agréé sur les contrats à terme ; le bon choix dépend de votre situation : demandez conseil à un professionnel agréé dans votre pays.

Comparatif

Quelle solution de financement pour quel acheteur ?

La plupart des acheteurs étrangers choisissent entre payer comptant, emprunter sur un bien dans leur pays et étaler les paiements avec un promoteur. Un prêt bancaire thaïlandais ne concerne qu’une minorité : hauts revenus achetant certains condos achevés, titulaires de longue date d’un permis de travail, ou couples dont le conjoint thaïlandais emprunte. Le crédit vendeur reste une niche.

Exemples chiffrés

Combien coûte réellement le financement d’un condo à Phuket ?

Prenons un condo à 10 M฿ en pleine propriété, 4 M฿ payés comptant et 6 M฿ empruntés sur 15 ans. À 5 %, la mensualité est d’environ 47 448 ฿ et le total des intérêts d’environ 2,54 M฿ ; à 7 %, on passe à 53 930 ฿ et 3,71 M฿. Une hypothèque inscrite en Thaïlande ajoute 1 % de frais, soit 60 000 ฿ ici.

Ces chiffres sont des illustrations, pas des offres : les taux réels dépendent du prêteur, de la devise et de votre profil, et un prêt en dollars de Singapour ou en euros suit les taux de cette devise. En plus du financement, prévoyez les frais d’achat habituels — en général la moitié des 2 % de droit de transfert si vous les partagez avec le vendeur, soit 100 000 ฿ pour une valeur d’évaluation de 10 M฿ — ainsi que les honoraires d’avocat et les frais de change. L’argent le moins cher est souvent celui que vous avez déjà ; le plus cher, un prêt court du promoteur à taux fixe élevé.

Avec Empire Estates

Comment nous vous aidons à financer un achat à Phuket

Nous ne prêtons pas d’argent et ne donnons pas de conseil financier, mais nous vous aidons à structurer l’achat pour que le financement fonctionne : des biens éligibles à la pleine propriété étrangère, des vendeurs et promoteurs dont les conditions de paiement collent à votre plan, et des avocats indépendants qui vérifient FET, hypothèques et échéancier avant que vous vous engagiez.