Guide propriété · Mis à jour en octobre 2026
Le quota étranger de 49 % expliqué
Comment fonctionne vraiment le quota étranger des condos en Thaïlande en 2026 : sur quoi se calculent les 49 %, qui est considéré comme acheteur étranger, comment faire entrer vos fonds, comment vérifier le quota restant d’un immeuble, que faire lorsqu’il est atteint — et pourquoi le projet de 75 % n’est encore qu’un projet.
Un immeuble en copropriété en Thaïlande
En bref
Qu’est-ce que le quota étranger de 49 % des condos en Thaïlande ?
Selon l’article 19 bis du Condominium Act B.E. 2522, les étrangers peuvent détenir ensemble jusqu’à 49 % de la surface cumulée de tous les lots d’un immeuble en copropriété — en mètres carrés, pas en nombre de lots. Chaque acheteur étranger doit faire venir de l’étranger la totalité du prix, en devises. En octobre 2026, le projet de 75 % n’est pas en vigueur.
Ce guide reflète le Condominium Act B.E. 2522 modifié (articles 19 et 19 bis), la pratique des Land Offices pour les enregistrements dans le quota étranger et les frais de transfert en vigueur en octobre 2026. Le projet de porter le quota à 75 %, approuvé sur le principe par le gouvernement en juin 2024, n’avait pas été déposé au Parlement sous forme de projet de loi au 30 octobre 2026. Nous relisons ce guide au moins tous les six mois.
- de la surface totale de tous les lots
- 49 %
- doivent rester en propriété thaïlandaise
- 51 %
- par virement : seuil à partir duquel la banque émet un formulaire FET
- 50 000 USD
- frais de transfert du Land Office sur la valeur cadastrale
- 2 %
Le quota est la seule porte que le droit thaïlandais ouvre aux étrangers vers la pleine propriété : impossible de posséder un terrain, mais possible de détenir un lot de copropriété à son nom, avec un titre de propriété (Or Chor 2), sans limite de durée. D’où son importance à Phuket, où bien des immeubles prisés de Bang Tao, Kamala, Patong ou Kata ont épuisé leur quota étranger depuis longtemps. Les sections suivantes expliquent comment se comptent les 49 %, comment prouver que vos fonds viennent de l’étranger, comment vérifier ce qui reste et quelles options s’offrent à vous si l’immeuble est complet.
Le calcul
Les 49 % se calculent-ils en lots ou en mètres carrés ?
En mètres carrés. L’article 19 bis limite la propriété étrangère à 49 % de la surface cumulée de tous les lots de l’immeuble, telle qu’enregistrée au Land Office. Les parties communes (hall, piscine, couloirs) ne comptent pas. Un immeuble peut donc être « complet » alors que bien moins de la moitié de ses lots appartient à des étrangers.
| Élément | Surface |
|---|---|
| Surface totale des lots | 10 000 m² |
| Quota étranger maximal (49 %) | 4 900 m² |
| Déjà détenu par des étrangers | 4 780 m² |
| Quota restant | 120 m² |
Exemple illustratif fondé sur l’article 19 bis du Condominium Act B.E. 2522. Les chiffres réels proviennent de la personne morale de la copropriété et du Land Office.
Dans cet exemple, un studio de 35 m² pourrait encore être enregistré en pleine propriété étrangère, mais pas un penthouse de 150 m² : le Land Office compare la surface du lot acheté au quota restant le jour du transfert. Si le quota restant est inférieur à la surface du lot, celui-ci doit être acquis en totalité par un Thaïlandais ou pris à bail.
| Même immeuble de 100 lots | Lots vendus à des étrangers | Part étrangère de la surface | État du quota |
|---|---|---|---|
| Les étrangers ont surtout acheté des studios (35 m²) | 60 sur 100 | Environ 40 % | Quota encore ouvert |
| Achats variés | 49 sur 100 | Autour de 49 % | Complet ou presque |
| Les étrangers ont acheté les grands lots vue mer (150 m²) | 30 sur 100 | Peut déjà atteindre 49 % | Complet |
Deux conséquences. D’abord, un agent qui affirme que « seuls 40 lots sont détenus par des étrangers » ne vous dit pas s’il reste du quota : demandez la surface. Ensuite, le quota bouge : quand un propriétaire étranger vend à un Thaïlandais, la surface du lot sort du quota étranger et redevient disponible ; quand un Thaïlandais vend à un étranger, elle est consommée.
Acheteurs étrangers
Qui est considéré comme acheteur étranger ?
L’article 19 du Condominium Act énumère ceux qui peuvent acquérir dans le quota : particuliers et sociétés étrangers qui font entrer des devises, étrangers titulaires de la résidence permanente, étrangers et sociétés admis au titre de l’Investment Promotion Act, et sociétés thaïes réputées étrangères au sens du Land Code. Tous consomment les 49 %.
| Acheteur | Utilise le quota étranger ? | Règle de financement |
|---|---|---|
| Particulier étranger (avec ou sans visa) | Oui | Totalité du prix venue de l’étranger en devises, ou payée depuis un compte en bahts non-résident ou en devises |
| Étranger titulaire de la résidence permanente | Oui | Dispensé de la règle des devises (art. 19) |
| Étranger ou société admis au titre de l’Investment Promotion Act (BOI) | Oui | Dispensé de la règle des devises (art. 19) |
| Société thaïe « étrangère » au sens des art. 97–98 du Land Code (plus de 49 % de capital étranger, ou étrangers majoritaires en nombre d’associés) | Oui | Traitée comme un acheteur étranger |
| Ressortissant thaïlandais, y compris marié à un étranger | Non — quota thaï | Pas de règle des devises ; le lot appartient au conjoint thaïlandais |
| Société réellement à majorité thaïe | Non — quota thaï | Légal uniquement avec de vrais associés thaïlandais ayant payé leurs parts ; voir notre guide sur les prête-noms |
Les binationaux titulaires d’une carte d’identité thaïlandaise achètent comme des Thaïlandais et n’utilisent pas le quota étranger. Un étranger marié à une Thaïlandaise peut laisser son conjoint acheter un lot du quota thaï, mais le bien appartient alors au conjoint ; les instructions 2026 du Department of Lands demandent aux agents d’examiner de plus près les achats financés par un conjoint étranger : gardez une trace claire des fonds. Acheter via une société thaïe « pour contourner le quota » est l’option la plus risquée de toutes, comme expliqué plus bas.
Formulaire FET
Comment faire entrer les fonds en Thaïlande ?
Virez au moins la totalité du prix depuis l’étranger, en devises, et laissez la banque thaïlandaise les convertir en bahts. Pour chaque virement d’environ 50 000 USD ou plus, la banque émet un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) ; en dessous, demandez un avis de crédit. Le Land Office exige ces documents pour enregistrer le lot à votre nom.
Le formulaire FET a remplacé un ancien formulaire de la Banque de Thaïlande appelé Tor Tor 3 (ธ.ต.3). Pour un lot de revente, le Tor Tor 3 ou le FET d’origine du vendeur montre comment ses fonds sont entrés et facilite le rapatriement de son produit de vente. Si vous avez viré des fonds il y a des années et ne disposez que d’un Tor Tor 3, il est en général toujours accepté comme preuve de cette entrée — faites-le confirmer au Land Office par votre avocat.
Le taux de change compte : les devises converties doivent atteindre au moins le prix enregistré au Land Office, prévoyez donc une marge. L’argent déjà placé sur un compte d’épargne thaïlandais ordinaire (par exemple un salaire versé en Thaïlande) ne suffit pas, sauf si votre banque peut prouver qu’il est arrivé de l’étranger en devises. Les titulaires de la résidence permanente ou du statut BOI sont dispensés de cette règle, mais utilisent tout de même le quota.
Vérifier le quota
Comment vérifier le quota étranger restant ?
Demandez à la personne morale de la copropriété (le « juristic person », équivalent du syndicat géré par le syndic) une lettre datée et signée indiquant le pourcentage de la surface totale des lots détenu par des étrangers. Le Land Office l’exige au transfert, avec une attestation d’absence de charges impayées (article 29). Vérifiez avant l’acompte, puis juste avant le transfert.
Étape 1
Demandez avant de réserver
Obtenez par écrit la surface et le pourcentage détenus par des étrangers auprès du gestionnaire de la copropriété, pas du vendeur ni d’un agent. Une assurance orale ne vaut rien au Land Office.
Étape 2
Comparez avec la surface de votre lot
Vérifiez que le quota restant dépasse la surface enregistrée du lot, telle qu’elle figure sur son titre (Or Chor 2) ou dans la liste des lots du promoteur.
Étape 3
Protégez-vous dans le contrat
Rendez l’acompte remboursable si le lot ne peut pas être enregistré en pleine propriété étrangère le jour du transfert. Sur plan, le contrat doit affecter le lot au quota étranger et prévoir un remboursement en cas d’échec.
Étape 4
Obtenez les lettres de transfert
Peu avant le transfert, la copropriété délivre la lettre de quota étranger et l’attestation d’absence de dettes. Leur validité est généralement courte : calez-les sur le rendez-vous au Land Office.
Dans un immeuble recherché, le quota peut disparaître entre votre réservation et votre transfert si d’autres acheteurs étrangers enregistrent avant vous : le Land Office suit l’ordre des enregistrements, pas celui des réservations. Dans un programme neuf, c’est le promoteur qui gère l’affectation : demandez combien de mètres carrés de quota étranger restent invendus et si votre lot y est déjà affecté.
Quota atteint
Que faire si le quota étranger est atteint ?
Vous ne pouvez pas enregistrer un lot du quota thaï à votre nom. Les options légales : un bail enregistré de 30 ans au plus consenti par le propriétaire thaïlandais, attendre qu’un lot du quota étranger soit remis en vente, ou choisir un autre immeuble. Mettre le lot au nom d’un ami thaïlandais ou d’une société prête-nom n’est pas une solution sûre.
| Option | Fonctionnement | Risque principal |
|---|---|---|
| Bail enregistré | Bail de 30 ans au plus enregistré au Land Office (CCC art. 538 et 540) ; 1 % de frais d’enregistrement plus 0,1 % de droit de timbre sur le total des loyers | Les promesses de renouvellement au-delà de 30 ans ne sont que contractuelles |
| Attendre une revente du quota étranger | Acheter un lot déjà enregistré au nom d’un étranger ; il reste dans le quota étranger | Moins de choix ; souvent plus cher |
| Un autre immeuble | De nombreux programmes de Phuket ont encore du quota, surtout les plus récents | Emplacement ou vue différents |
| Achat par le conjoint thaïlandais | Légal, mais le lot appartient au conjoint | Divorce, décès, succession ; vous ne possédez rien en propre |
| Ami thaïlandais ou société prête-nom | Quelqu’un d’autre détient le titre « pour vous » | Illégal s’il masque une propriété étrangère ; aucun droit opposable et risque de vente forcée |
Le Thaïlandais qui détient le titre pour vous en est le propriétaire légal : il peut vendre, hypothéquer ou transmettre le lot à ses héritiers, et les tribunaux thaïlandais n’appliqueront pas un accord occulte qui cache un propriétaire étranger. Une société thaïe dont les associés thaïlandais n’ont pas réellement investi est un montage de prête-noms : depuis mai 2026, les Land Offices doivent contrôler le financement des associés thaïlandais des sociétés ayant des associés ou des administrateurs étrangers, et les sanctions incluent la vente forcée et des poursuites pénales. Notre guide sur les sociétés thaïes et les prête-noms détaille les règles.
Le bail d’un lot de condo est un produit tout à fait courant à Phuket, notamment pour un usage de vacances, mais c’est un droit d’usage de 30 ans, pas une propriété. Évaluez-le sur ses 30 premières années seulement, faites-le enregistrer au Land Office (un bail de plus de trois ans non enregistré ne vaut que pour trois ans) et lisez notre guide bail ou pleine propriété avant de signer un contrat « 30+30+30 ».
Prix et revente
Prix et revente : pleine propriété ou bail
Un lot en pleine propriété étrangère se vend à tout acheteur, se transmet et s’hypothèque ; un lot à bail est un droit de 30 ans qui s’amenuise. Dans les immeubles au quota presque atteint, la pleine propriété étrangère s’affiche souvent plus cher que le quota thaï ; quand le quota abonde, l’écart est faible. Aucune statistique officielle ne mesure cette prime.
| Pleine propriété étrangère | Pleine propriété thaïe (quota thaï) | Lot à bail | |
|---|---|---|---|
| Qui peut l’acheter | Tout le monde | Les Thaïlandais (ou un étranger si le quota le permet au transfert) | Tout le monde, comme locataire |
| Acheteurs à la revente | Les plus nombreux | Surtout des Thaïlandais si le quota est atteint | De moins en moins à mesure que le bail avance |
| Positionnement de prix habituel | Le plus élevé dans les immeubles au quota tendu | Parfois plus bas sur les marchés d’acheteurs étrangers | Sous la pleine propriété, et en baisse avec les années restantes |
| Succession | Transmis aux héritiers ; un héritier étranger doit remplir les conditions de l’art. 19 | Transmis aux héritiers | Selon la rédaction du bail et la jurisprudence |
| Frais à l’achat (habituels) | Frais de transfert de 2 %, souvent partagés ; le vendeur paie la SBT de 3,3 % ou le droit de timbre de 0,5 % et la retenue à la source | Identiques | 1 % d’enregistrement du bail + 0,1 % de droit de timbre sur le total des loyers |
Pour un investisseur, le quota fait partie de la valeur du bien : un lot en pleine propriété étrangère dans un immeuble recherché de Phuket se revend plus facilement au prochain acheteur étranger qu’un lot que seul un Thaïlandais peut acquérir en pleine propriété. Notre guide des frais et taxes d’achat détaille chaque poste ; notre calculateur de rendement locatif vous aide à comparer les rendements nets.
Le débat des 75 %
La Thaïlande va-t-elle porter le quota étranger à 75 % ?
Pas pour l’instant. En juin 2024, le gouvernement a approuvé sur le principe l’étude d’un quota étranger de 75 % et de baux de 99 ans, mais le ministère de l’Intérieur a jugé le texte non prêt, et aucun projet de loi n’avait été déposé au Parlement au 30 octobre 2026. Le plafond de 49 % de l’article 19 bis reste la règle.
Étape 1Juin 2024
Directive de principe du gouvernement
Le gouvernement charge le ministère de l’Intérieur et le Department of Lands d’étudier le passage du quota étranger de 49 % à 75 % et des baux résidentiels jusqu’à 99 ans, comme mesures de relance.
Étape 2Juin 2024
« Pas encore prêt »
Anutin Charnvirakul, alors ministre de l’Intérieur, déclare que le texte n’est pas prêt et que toute hausse laisserait aux propriétaires thaïlandais le contrôle des votes de la copropriété.
Étape 32024–2025
Débat public et oppositions
Les critiques invoquent la souveraineté, l’accès au logement et le risque d’« enclaves étrangères » ; des versions limitées à certaines provinces ou à certains prix sont évoquées, sans devenir un texte de loi.
Étape 4Août–sept. 2025
Droits de 99 ans consultés pour les seuls biens publics
Un projet sur des droits de 99 ans sur des biens de l’État est soumis à consultation publique ; il ne concerne ni le quota des condos ni les villas privées.
Étape 52026
Priorité à la lutte contre les prête-noms
Le gouvernement se concentre sur le démantèlement des détentions illégales par prête-noms ; le quota de 75 % n’arrive pas au Parlement.
Étape 630 octobre 2026
Situation actuelle
Simple projet. Le quota de 49 % s’applique à chaque enregistrement au Land Office.
Même si une réforme était votée un jour, il faudrait une loi adoptée par le Parlement et publiée à la Royal Gazette, et les versions évoquées jusqu’ici ne s’appliqueraient qu’à certaines zones ou au-delà d’un seuil de prix, les propriétaires thaïlandais gardant le contrôle des votes. Ne payez pas de prime, et n’acceptez pas un lot du quota thaï, sur la promesse d’une hausse du quota.
Étape par étape
L’achat d’un condo en pleine propriété étrangère, étape par étape
Un achat en revente en pleine propriété étrangère prend en général quatre à huit semaines de la réservation aux clés : réservation et vérification du quota, examen du titre et du contrat par votre avocat, signature et acompte, virement depuis l’étranger, lettres de la copropriété, puis enregistrement du transfert au Land Office et remise du titre à votre nom.
Étape 1Jour 1
Réservation
Points de vigilance : Des frais de réservation modestes et remboursables, sous condition de quota étranger et de titre sain.
Étape 2Semaines 1–2
Vérifications de l’avocat
Points de vigilance : Titre (Or Chor 2) et charges inscrites, enregistrement de la copropriété, comptes de la copropriété, impayés, lettre de quota.
Étape 3Semaine 2
Contrat de vente et acompte
Points de vigilance : Contrat bilingue, répartition des frais, remboursement si l’enregistrement en pleine propriété étrangère échoue.
Étape 4Semaines 2–5
Virement international
Points de vigilance : En devises, à votre nom, avec le motif du virement ; récupérez le formulaire FET ou l’avis de crédit.
Étape 5Semaines 4–6
Lettres de la copropriété
Points de vigilance : Lettre de quota étranger et attestation d’absence de dettes (art. 29), datées peu avant le transfert.
Étape 6Semaines 4–8
Transfert au Land Office
Points de vigilance : Frais réglés, titre enregistré à votre nom ; mettez ensuite à jour le registre des copropriétaires et les contrats d’eau et d’électricité.
Un achat sur plan suit la même logique sur une plus longue durée : le promoteur affecte le lot au quota étranger dans le contrat, chaque tranche est virée depuis l’étranger, et le transfert au Land Office n’a lieu qu’une fois l’immeuble achevé et enregistré en copropriété. Notre guide du processus d’achat détaille chaque étape, et notre guide de l’achat sur plan explique comment sécuriser vos versements.
Avec Empire Estates
Comment nous vous aidons à acheter un condo en pleine propriété étrangère
Nous indiquons sur chaque annonce de condo si le lot est en pleine propriété étrangère, dans le quota thaï ou à bail, nous interrogeons la copropriété sur l’état du quota avant votre visite et nous coordonnons avec vous et votre avocat indépendant les documents du virement. Notre équipe de Cherng Talay parle anglais, français et thaï.
Quota vérifié d’abord
Nous demandons la situation écrite du quota avant que vous ne vous attachiez à un lot.
Statut clairement indiqué
Pleine propriété étrangère, quota thaï ou bail — sur l’annonce, pas au moment du contrat.
Documents FET
Nous expliquons le libellé du virement et les justificatifs à votre banque et à votre avocat avant l’envoi des fonds.
Avocats indépendants
Nous vous présentons des avocats thaïlandais qui travaillent pour vous, pas pour le vendeur ni pour nous.
Ce guide fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Il reflète le droit thaïlandais et la pratique des Land Offices tels que nous les comprenons au 30 octobre 2026 ; les numéros d’articles renvoient à des traductions anglaises non officielles, seul le texte thaï faisant foi, et les Land Offices peuvent différer sur les documents acceptés. Les chiffres du graphique sont une illustration, non les données d’un programme réel. Faites toujours vérifier le titre, la lettre de quota et vos justificatifs de virement par un avocat thaïlandais indépendant avant tout paiement.
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Le quota étranger de 49 % — vos questions
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Sources
Les textes de loi, analyses de cabinets d’avocats et annonces officielles sur lesquels repose ce guide (vérifiés le 30 octobre 2026). Les traductions anglaises des lois thaïlandaises ne sont pas officielles ; seul le texte thaï fait foi.
- Le quota étranger des condos en Thaïlande : la règle des 49 % (art. 19 et 19 bis) — Thai Law Online (en anglais) (mis à jour en octobre 2026)
- Le formulaire FET en Thaïlande : faire entrer des fonds pour acheter un condo — Thai Law Online
- Succession de lots de copropriété détenus par des étrangers (Condominium Act, art. 19 et 19 bis) — Tilleke & Gibbins (en anglais)
- Land Code B.E. 2497 (articles 86, 97 et 98 : sociétés réputées étrangères) — FAOLEX / FAO (en anglais)
- Code civil et commercial, article 540 (durée maximale du bail) — Thai Law Online (traduction non officielle, en anglais)
- Code civil et commercial, article 538 (enregistrement des baux de plus de 3 ans) — Thai Law Online (en anglais)
- Directive gouvernementale sur les baux de 99 ans et le quota de 75 % (juin 2024) — Government Public Relations Department (en anglais)
- Anutin : le projet sur la propriété étrangère des condos n’est pas prêt — The Nation (en anglais) (juin 2024)
- Droits de 99 ans sur les biens publics : projet et consultation — The Nation (en anglais) (2025)
- Le Department of Lands renforce les contrôles sur les achats par prête-noms — The Nation (en anglais) (mai 2026)