Guide de la propriété étrangère
Comment un étranger peut être propriétaire à Phuket
Oui — et des dizaines de milliers l'ont déjà fait. Tout repose sur le choix de la bonne structure de propriété selon le type de bien. Voici précisément comment cela fonctionne à Phuket.
Phuket vue du ciel
En bref
Ce qu'un étranger peut et ne peut pas posséder
Le droit thaïlandais traite différemment le terrain et les constructions. Cette seule distinction explique presque toutes les règles ci-dessous.
Oui, un étranger peut acheter un bien à Phuket, dans deux limites. Un condo peut être détenu en pleine propriété, à son nom, tant que les étrangers ne possèdent pas ensemble plus de 49% de la surface de l'immeuble (Condominium Act, article 19 bis) et que les fonds viennent de l'étranger. Le terrain ne peut pas être détenu au nom d'un étranger (Land Code, article 86) : une villa s'achète donc le plus souvent avec la maison à son nom et un bail enregistré sur le terrain d'au plus 30 ans (Code civil et commercial, article 540).
Les condos (pleine propriété)
Un étranger peut détenir un condo en pleine propriété, à son nom, avec un titre de propriété — tant que l'immeuble respecte son quota de propriété étrangère (voir plus bas).
Le terrain
En règle générale, un étranger ne peut pas posséder de terrain à son nom. Les villas et maisons s'achètent via un bail longue durée, une société thaïe ou un conjoint thaï — tout est détaillé ci-dessous.
Un étranger peut légalement détenir la construction (la maison) à son nom même s'il ne peut pas posséder le terrain sur lequel elle est bâtie — ce sont deux biens distincts en droit thaï. C'est la base de la plupart des montages de villas.
Voie 1
Les condos — la pleine propriété totale
Acheter un condo est la voie la plus simple vers une véritable pleine propriété pour un étranger. Deux conditions s'appliquent.
Une fois enregistré, vous détenez le lot exactement comme un ressortissant thaï : vous pouvez le vendre, le louer, le transmettre à vos héritiers et utiliser le titre comme garantie. Aucun renouvellement annuel de quota — la propriété est définitive.
Si un immeuble a déjà atteint son quota étranger de 49%, les lots peuvent toujours être acquis en bail enregistré ou via une société thaïe — les mêmes options que pour les villas.
Voie 2
Terrains & villas — les trois structures légitimes
Comme un étranger ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété, les villas s'acquièrent par l'une de trois voies juridiques bien établies.
Bail enregistré (30 ans)
Vous signez un bail enregistré au Land Office pour 30 ans maximum — la durée la plus longue applicable pour un bien résidentiel. Les contrats sont souvent présentés en « 30+30+30 », mais les renouvellements sont des engagements contractuels, pas des droits automatiques : la solidité du bailleur et la rédaction du contrat sont donc déterminantes. Vous pouvez généralement détenir la villa elle-même à votre nom sur le terrain loué.
Société à responsabilité limitée thaïe
Une société thaïe (au moins 51% détenue par des Thaïs) achète et détient le terrain ; vous la contrôlez en tant que gérant et via la part étrangère. Ce doit être une société réelle et correctement gérée — utiliser des actionnaires « prête-nom » thaïs dans le seul but de détenir un terrain pour un étranger est illégal et de plus en plus contrôlé.
Via un conjoint thaï
Le terrain est enregistré au nom de votre conjoint thaï. Le partenaire étranger signe une déclaration attestant que les fonds sont les biens propres du conjoint thaï, et protège généralement sa position par un bail ou un usufruit enregistré sur le même terrain.
Au-delà du bail, le droit thaï offre des droits enregistrés tels que l'usufruit (droit d'usage et de jouissance du terrain à vie ou jusqu'à 30 ans) et la superficie (droit de posséder des constructions sur le terrain d'autrui). On les superpose souvent à une structure pour renforcer la sécurité à long terme de l'acheteur étranger.
En un coup d'œil
Comparatif des structures de propriété
Un aperçu côte à côte des voies les plus utilisées par les étrangers à Phuket.
| Structure | Idéale pour | Durée de propriété | Point clé |
|---|---|---|---|
| Pleine propriété condo | Appartements & condos | Définitive | Soumise au quota de 49% + formulaire FET |
| Bail enregistré | Villas, terrains, condos hors quota | Jusqu'à 30 ans (+ renouvellements) | La force du renouvellement dépend du bailleur & du contrat |
| Société thaïe | Villas, biens multiples | Définitive (via société) | Doit être une vraie société — sans prête-nom |
| Conjoint thaï | Couples mariés | Définitive (au nom du conjoint) | À protéger par un bail / usufruit enregistré |
Se protéger
Due diligence & signaux d'alerte
Un achat sûr revient à vérifier le titre, la structure et les personnes derrière la transaction — avant le moindre versement.
Créer une société thaïe avec des actionnaires détenant des parts uniquement pour votre compte — sans capital ni activité réels — est illégal en Thaïlande et peut mettre le bien en danger. Une agence et un avocat sérieux vous orienteront plutôt vers une structure conforme.
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Comment nous simplifions tout
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Nous confirmons le titre, le quota étranger et la structure de chaque bien avant votre visite.
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Des conseils honnêtes
Si une opération ou une structure ne vous convient pas, nous vous le dirons — notre réputation en dépend.
Ce guide fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; il reflète les règles telles que nous les comprenons en 2026. Les lois et leur application évoluent — consultez toujours un avocat immobilier thaï agréé avant de vous engager.
FAQ
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Sources
Les textes de loi et analyses sur lesquels repose ce guide (vérifiés le 30 octobre 2026). Les traductions anglaises des lois thaïlandaises ne sont pas officielles ; seul le texte thaï fait foi.
- Le quota étranger des condos en Thaïlande : la règle des 49 % (art. 19 et 19 bis) — Thai Law Online (en anglais)
- Le formulaire FET en Thaïlande : faire entrer des fonds pour acheter un condo — Thai Law Online
- Land Code B.E. 2497 (articles 86, 97 et 98 : sociétés réputées étrangères) — FAOLEX / FAO (en anglais)
- Code civil et commercial, article 540 (durée maximale du bail) — Thai Law Online (traduction non officielle, en anglais)
- Code civil et commercial, article 538 (enregistrement des baux de plus de 3 ans) — Thai Law Online (en anglais)
- Le Department of Lands renforce les contrôles sur les achats par prête-noms — The Nation (en anglais) (mai 2026)