La due diligence immobilière en Thaïlande

En bref

En quoi consiste la due diligence immobilière en Thaïlande ?

Avant tout acompte, un avocat thaïlandais indépendant vérifie au Land Office le titre et ses charges, l’identité et les pouvoirs du vendeur, les permis, le zonage et l’accès légal, et pour un condo la lettre d’absence de dettes et le quota étranger. En 2026, comptez en général 20 000 à 80 000 ฿ et une à quatre semaines.

honoraires habituels d’un avocat indépendant

20–80 k฿

durée habituelle, du condo à la villa

1–4 semaines

part étrangère maximale de la surface d’une copropriété

49 %

durée maximale d’un bail enregistré

30 ans

Le cadastre thaïlandais est fiable pour ce qu’il enregistre — le propriétaire d’une parcelle et ce qui la grève — mais il ne dit pas si la maison a été construite avec un permis, si le chemin qui y mène vous est légalement ouvert, ni s’il reste du quota étranger dans un immeuble. L’assurance de titre est rare ici : ces vérifications sont votre protection. Les sections qui suivent reprennent l’ordre de travail d’un bon avocat, puis donnent une checklist imprimable par étape et les signaux d’alerte qui doivent vous faire renoncer.

Titre de propriété

Comment vérifier un titre de propriété au Land Office ?

Votre avocat obtient une copie certifiée recto verso du titre auprès de l’antenne du Land Office qui le détient, puis vérifie le nom du propriétaire, le numéro de parcelle, la surface et la liste d’inscriptions au verso, qui recense ventes, hypothèques, baux, servitudes, usufruits et saisies. Le Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le titre à exiger.

À Phuket, le titre est conservé par le Land Office provincial de Phuket Town ou par ses antennes de Thalang et de Kathu, selon la parcelle. Depuis la loi sur la protection des données personnelles, les Land Offices ne délivrent en général une copie certifiée qu’au propriétaire ou à une personne munie de son autorisation signée : demandez donc au vendeur une procuration pour la recherche dès la réservation. L’application LandsMaps du Department of Lands montre l’emplacement, la forme et la valeur d’évaluation officielle de la parcelle, utile pour repérer un titre qui ne correspond pas au terrain visité.

Vérifiez ensuite le terrain sur place. Les bornes numérotées d’un Chanote doivent exister ; si elles manquent ou si le mur d’un voisin empiète, demandez un bornage contradictoire du Land Office (rang wat) avant le transfert. Notre guide des titres fonciers explique le Chanote, le Nor Sor 3 Gor et les documents à ne jamais acheter, comme le Sor Kor 1 ou les terres Sor Por Kor.

Le vendeur

Comment vérifier le vendeur et son droit de vendre ?

Le signataire doit être le propriétaire inscrit, ou détenir une procuration valable et spécifique, et disposer de tous les consentements exigés par la loi. Pour un particulier : une pièce d’identité conforme au titre et, s’il est marié, l’accord du conjoint pour un bien commun ; pour une société : un extrait récent, la signature des administrateurs habilités et une décision du conseil.

Si quelqu’un signe pour le propriétaire, la procuration doit être établie sur le formulaire du Land Office, propre à ce bien et récente ; signée à l’étranger, elle doit en général être notariée et légalisée par une ambassade ou un consulat de Thaïlande. Votre avocat doit aussi passer le nom du vendeur et de sa société dans la DataWarehouse du Department of Business Development et dans la base des faillites du Legal Execution Department : un vendeur en faillite ne peut pas transférer valablement, et la vente par une société aux créanciers impayés peut être contestée.

Soyez particulièrement prudent avec les villas et terrains vendus via une société thaïe contrôlée par un étranger. Détenir un terrain par des actionnaires prête-noms est illégal (Land Code, art. 111 à 113, et Foreign Business Act B.E. 2542), et racheter les parts d’une telle société revient à racheter son risque juridique. Notre guide sur les risques des sociétés thaïes à prête-noms explique pourquoi.

Permis et zonage

Quels permis et quelles règles de zonage vérifier ?

Vérifiez que chaque construction de la parcelle dispose d’un permis de construire (formulaire Or 1) au titre du Building Control Act et que l’existant correspond aux plans approuvés. Les bâtiments soumis à inspection avant usage, comme les copropriétés, doivent aussi avoir un certificat d’utilisation (formulaire Or 6). Confirmez ensuite que zonage, altitude et règles littorales autorisent votre projet.

Le problème le plus fréquent à Phuket n’est pas l’absence de permis mais les ajouts : toiture sur la piscine, terrasse fermée ou logement du personnel construits après le permis. Demandez les plans approuvés et comparez-les à la villa pièce par pièce ; votre avocat peut demander à l’autorité locale si un ordre ou une plainte figure au dossier. Construire sans permis ou s’écarter des plans expose le propriétaire à des ordres de démolition et aux sanctions de l’article 65 du Building Control Act.

Zonage et règles environnementales décident de ce que vous pourrez faire ensuite. Au-delà de 80 m d’altitude, la construction est encadrée à Phuket, les pentes de 35 % ou plus sont inconstructibles selon les règles de 2017, et le littoral plafonne hauteur et densité. Si vous comptez reconstruire, agrandir ou louer à la nuitée, vérifiez ces règles et le règlement de l’immeuble dès maintenant. Notre guide sur la construction d’une maison détaille le régime des collines.

Accès et réseaux

Comment vérifier l’accès, les servitudes et les réseaux ?

Une villa ou un terrain doit avoir un accès légal, pas seulement physique : une façade sur une voie publique, ou une servitude inscrite à la fois sur votre titre et sur celui du terrain traversé. Confirmez ensuite que l’électricité, l’eau et l’assainissement sont raccordés légalement, au nom de qui sont les compteurs, et qu’un éventuel forage est autorisé.

Copropriété

Que vérifier quand on achète un condo ?

Pour un condo, interrogez d’abord la personne morale qui gère l’immeuble. Demandez la lettre de quota étranger (part étrangère sous 49 % de la surface des lots, art. 19 bis), la lettre d’absence de dettes exigée pour le transfert (art. 29), les derniers comptes audités, le fonds de réserve, les procès-verbaux d’AG et le règlement.

Les charges suivent le lot, pas le propriétaire, et le Condominium Act autorise des majorations de retard — jusqu’à 12 % par an, et jusqu’à 20 % au-delà de six mois d’impayés : acheter un lot endetté revient à hériter de la dette si le vendeur ne paie pas d’abord. Vérifiez que la surface du lot sur le titre correspond au contrat, car charges et quota étranger se calculent au m².

Pour être inscrit en pleine propriété étrangère, vous devez aussi prouver que le prix est entré en Thaïlande en devises, grâce au formulaire Foreign Exchange Transaction (FET) que votre banque thaïlandaise délivre pour les virements de 50 000 USD ou plus. Notre guide du quota étranger explique comment il se calcule, et notre guide du financement comment transférer l’argent correctement.

Promoteurs sur plan

Comment vérifier un promoteur pour un achat sur plan ?

Sur plan, vous prêtez de l’argent à un promoteur pendant 18 à 36 mois : examinez la société comme le ferait un prêteur — fiche au Department of Business Development, comptes déposés et dirigeants, projets livrés et retards, titre du terrain et hypothèque du projet, permis et autorisation EIA, et protection de vos versements, le séquestre restant facultatif en Thaïlande.

Les acheteurs étrangers réservent souvent un lot sur plan à Phuket depuis l’étranger, sur la foi d’une brochure. Deux semaines d’examen par un avocat avant la première échéance coûtent une fraction d’un seul versement. Notre guide de l’achat sur plan détaille les échéanciers et comment les négocier.

Honoraires et délais

Combien coûte la due diligence et combien de temps prend-elle ?

En 2025–2026, les cabinets thaïlandais facturent en général 20 000 à 40 000 ฿ pour un condo de revente, 30 000 à 80 000 ฿ pour une villa avec terrain, et 50 000 à 100 000 ฿ ou plus pour plusieurs titres, une société ou un projet sur plan. Comptez une à deux semaines pour un condo, trois à quatre pour une villa.

Prévoyez à part l’inspection technique d’une villa de revente par un ingénieur, un bornage du Land Office si les bornes manquent, et la traduction des documents clés. Les frais et taxes de transfert — 2 % de droit de transfert, 3,3 % de Specific Business Tax ou 0,5 % de droit de timbre, et la retenue à la source — sont détaillés dans notre guide des frais et taxes d’achat. Exigez un devis et un rapport écrits : un avocat qui se contente de dire « tout va bien » n’a pas fait son travail.

Checklist

La checklist complète de due diligence, étape par étape

Utilisez cette checklist avec votre avocat : étape un avant l’acompte de réservation, étape deux pendant l’examen juridique, étape trois pour les condos et projets sur plan, étape quatre le jour du transfert. Chaque point doit se conclure par un document dans votre dossier, pas par une assurance verbale du vendeur, du promoteur ou d’un agent.

Étape 1 — Avant l’acompte de réservation

Étape 2 — Examen juridique (tous biens)

Étape 3 — Condos et projets sur plan

Étape 4 — Le jour du transfert

Signaux d’alerte

Quels signaux d’alerte doivent arrêter un achat ?

Renoncez, ou au moins cessez de payer, si le titre n’est pas un Chanote ou un titre de copropriété enregistré, si le vendeur ne peut pas signer seul, si le titre porte une saisie, si l’accès n’est pas inscrit, si la maison n’a pas de permis, si le condo n’a plus de quota, ou si l’on vous propose des prête-noms.