Guide foncier · Mis à jour en octobre 2026
Les titres fonciers thaïlandais expliqués
En Thaïlande, un « terrain à vendre » peut désigner une pleine propriété comme un simple reçu d’impôt. Ce guide passe en revue chaque document foncier que vous rencontrerez à Phuket, ceux que vous pouvez acheter ou louer sans risque, les règles de construction de l’île et le prix réel du rai.
Parcelles ouvertes à flanc de colline à Phang Nga, voisine de Phuket
En bref
Quel titre foncier thaïlandais acheter ?
N’achetez ou ne louez qu’un terrain en Chanote (Nor Sor 4 Jor), le titre qui prouve la propriété, au bornage précis. Le Nor Sor 3 Gor est un certificat de possession acceptable mais plus faible ; le Nor Sor 3 exige 30 jours d’affichage public ; Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 et Sor Por Kor sont à éviter.
| Document | En thaï | Ce qu’il prouve | Vente / bail / hypothèque ? | Notre avis |
|---|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. | Pleine propriété, bornée et numérotée | Oui — sans affichage public | La référence à exiger |
| Chanote Trajong | โฉนดตราจอง | Propriété (titre ancien) | Oui | Acceptable ; rare, à vérifier au Land Office |
| Nor Sor 3 Gor | น.ส.3 ก. | Droit de possession, cartographié sur photos aériennes | Oui — sans affichage de 30 jours | Acceptable avec vérifications ; idéalement à convertir en Chanote |
| Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Khor | น.ส.3 / น.ส.3 ข. | Droit de possession, limites imprécises | Oui — après 30 jours d’affichage public | Plus risqué ; seulement avec avocat et géomètre |
| Sor Kor 1 | ส.ค.1 | Déclaration de possession déposée en 1955 | Aucun enregistrement de vente ni d’hypothèque | À éviter |
| Por Bor Tor 5 / 6 | ภบท.5 | Un reçu d’impôt local — aucun droit sur le terrain | Non | À éviter |
| Sor Por Kor 4-01 | ส.ป.ก. 4-01 | Attribution de réforme agraire à des agriculteurs | Seulement aux héritiers, organismes agricoles ou à l’ALRO | Jamais pour un acheteur étranger |
| Nor Sor 2 (Bai Jong) | ใบจอง | Autorisation provisoire d’occuper | Non | À éviter |
Le droit thaïlandais distingue la propriété (kammasit), prouvée uniquement par un titre comme le Chanote, du droit de possession (sitthi khrob khrong), prouvé par des documents comme le Nor Sor 3 Gor. Le possesseur évincé doit agir en justice dans l’année, faute de quoi il perd son droit (Code civil et commercial, art. 1375) ; la propriété est bien plus sûre.
Chanote
Le Chanote (Nor Sor 4 Jor) : le titre de propriété complet
Le Chanote est le seul document qui prouve la pleine propriété d’un terrain thaïlandais. Délivré par le Land Office provincial ou son antenne, il est rattaché au réseau géodésique national et matérialisé au sol par des bornes en béton numérotées. Ventes, baux, hypothèques, usufruits et superficies y sont tous enregistrés.
Le recto indique le numéro de parcelle, la feuille cadastrale, la surface en rai-ngan-wah carrés et le premier propriétaire, avec le plan du terrain. Le verso en retrace l’histoire : chaque mutation, hypothèque, bail et servitude y est inscrit par ordre chronologique. C’est ce verso que votre avocat lit en premier.
Depuis 2021, le Department of Lands effectue ses relevés grâce à un réseau GNSS (satellite) : une parcelle Chanote récente se localise donc précisément. Vous pouvez visualiser la parcelle et sa valeur d’évaluation officielle sur le service LandsMaps en saisissant le numéro du titre — utile pour un premier contrôle, mais sans remplacer une recherche au Land Office.
Un Chanote ne met pas le terrain à l’abri de toute contestation. S’il a été délivré sur une forêt, un parc ou un domaine public, le Department of Lands peut le révoquer, et Phuket a connu plusieurs affaires de ce type (voir plus bas). La meilleure protection : un historique sans tache, des bornes conformes au plan et un terrain hors zone protégée.
Nor Sor 3
Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3 et Nor Sor 3 Khor
Les documents Nor Sor 3 certifient le droit de posséder et d’exploiter un terrain, pas sa propriété. Un Nor Sor 3 Gor est cartographié sur photos aériennes et peut être vendu, loué ou hypothéqué sans affichage. Un simple Nor Sor 3 ou Nor Sor 3 Khor exige 30 jours d’affichage public avant une vente, et toute opposition bloque l’opération.
Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก.)
Surnommé le « Garuda vert ». Les limites sont tracées sur photographies aériennes, les mutations s’enregistrent comme pour un Chanote et les banques prêtent généralement dessus. Il peut être converti en Chanote sur demande et après bornage, ce qui prendrait de quelques mois à plus d’un an.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Khor
Ces anciens certificats « Garuda noir » ne reposent sur aucun relevé cartographique : les limites peuvent être imprécises. Avant une mutation, un avis est affiché 30 jours au Land Office, au district et sur le terrain ; l’opposition d’un voisin bloque l’enregistrement.
Quand un vendeur propose un terrain en Nor Sor 3 Gor « avec Chanote à venir », considérez la conversion comme incertaine tant que le nouveau titre n’est pas délivré. Faites-en une condition de la vente ou du bail, demandez à un géomètre agréé de confirmer les limites et vérifiez que la parcelle n’est pas dans une forêt, un parc ou une zone côtière où un Chanote ne peut pas être accordé.
Signaux d’alerte
Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Sor Por Kor : les documents à fuir
Sor Kor 1, Por Bor Tor 5, Nor Sor 2 et Sor Por Kor 4-01 ne sont pas des titres de propriété. Le Land Office n’enregistre aucune vente sur un Sor Kor 1 ou un reçu d’impôt, et une terre agraire Sor Por Kor ne passe qu’à des héritiers ou agriculteurs. Un acheteur étranger doit renoncer.
À Layan, la Cour suprême a jugé que 178 rai de bord de mer relevaient du domaine public, les titres remontant à des Sor Kor 1 ne correspondant pas aux parcelles (visite du DSI en avril 2022). En juillet 2026, le Department of Lands a révoqué des titres dans le parc national de Sirinat, dont des terrains titrés à partir de faux Sor Kor 1. Des titres du cap Yamu font aussi l’objet d’enquêtes depuis 2024.
Acheteurs étrangers
Un étranger peut-il posséder un terrain en Chanote ?
Non. Quel que soit le document, l’article 86 du Land Code interdit aux étrangers de posséder un terrain, et l’exception d’un rai de l’article 96 bis (investissement de 40 millions de bahts, autorisation ministérielle) est rarissime. Les étrangers passent par un bail enregistré de 30 ans, souvent avec un droit de superficie sur la maison.
Le type de titre reste essentiel pour un acheteur étranger, car un bail ne vaut que ce que vaut le terrain sur lequel il porte. Un bail de 30 ans enregistré sur un Chanote sans tache est la position la plus solide possible ; un bail sur un Nor Sor 3 peut aussi être enregistré, mais en hérite les faiblesses. Ne louez jamais un terrain en Sor Kor 1 ou en Sor Por Kor.
Notre guide bail ou pleine propriété explique le fonctionnement du bail, de la superficie et des renouvellements, et notre guide de la propriété étrangère détaille les voies de la société thaïe et du conjoint thaï — et pourquoi les actionnaires prête-noms sont illégaux.
Règles de Phuket
Construire à Phuket : collines, pentes et littoral
Le foncier de Phuket relève d’un arrêté de protection environnementale (B.E. 2560, 2017) et du plan d’urbanisme. Depuis décembre 2024, certains terrains situés entre 80 et 140 mètres d’altitude sont constructibles sous conditions strictes ; les fortes pentes et la bande côtière restent encadrées. Vérifiez la zone exacte d’une parcelle avant de la considérer constructible.
| Règle | Ce qu’elle implique | Situation (octobre 2026) |
|---|---|---|
| Terrains au-dessus de 80 m | Longtemps inconstructibles ; une décision gouvernementale entrée en vigueur le 14 décembre 2024 a ouvert la tranche 80–140 m à une construction limitée | Conditions rapportées : titre antérieur à 2017, un seul bâtiment, 6 m de haut et 90 m² d’emprise au maximum, ≥ 70 % d’espaces verts |
| Nouveau projet pour les collines | Un projet de 2026 étendrait l’assouplissement jusqu’à 150 m et aux terres ALRO et communautaires | Projet — non en vigueur |
| Fortes pentes | Selon les règles de 2017, aucune construction sur une pente de 35 % ou plus ; limites strictes entre 25 et 35 % | Faites confirmer la règle applicable par un ingénieur |
| Bande côtière | Limites de hauteur et de densité d’autant plus strictes que l’on est proche du rivage | Selon la zone ; consultez le plan d’urbanisme |
| Couleurs du plan d’urbanisme | Jaune = résidentiel peu dense, orange = moyen, marron = dense, rouge = commercial, vert = rural/agricole | Convention nationale ; le plan de Phuket est en révision |
Avant tout acompte, demandez à la municipalité (tessaban ou OrBorTor) le zonage de la parcelle et ce qu’un permis de construire autoriserait, et faites vérifier pente et hauteur par un architecte. Un superbe terrain vue mer qui ne peut obtenir de permis vaut bien moins que son prix affiché.
Unités & prix
Combien vaut un terrain à Phuket ? Unités et prix du rai
1 rai = 4 ngan = 400 wah carrés = 1 600 m². À Phuket, les évaluations officielles 2023–2026 vont de moins de 4 000 ฿ le wah carré en zone rurale à 200 000 ฿ sur le front de mer de Patong ; les plages de la côte ouest valaient environ 80 millions de bahts le rai en 2024.
| Unité | Équivaut à | En mètres carrés |
|---|---|---|
| 1 rai | 4 ngan = 400 wah carrés | 1 600 m² |
| 1 ngan | 100 wah carrés | 400 m² |
| 1 wah carré (talang wah) | — | 4 m² |
| Noté « 2-1-45 » | 2 rai, 1 ngan, 45 wah carrés | 3 780 m² |
| Emplacement (Phuket) | Prix | Au rai | Nature & date |
|---|---|---|---|
| Thaweewong Rd, Patong (front de mer) | 200 000 ฿ / wah² | ≈ 80 millions ฿ | Évaluation officielle, période 2023–2026 |
| Ratsada Rd, Phuket Ville | 155 000 ฿ / wah² | ≈ 62 millions ฿ | Évaluation officielle, période 2023–2026 |
| District de Thalang (dont Cherng Talay), la plupart des routes | 15 000–30 000 ฿ / wah² | ≈ 6–12 millions ฿ | Évaluation officielle ; plus élevée près de Laguna, Surin et Bang Tao |
| Chemins ruraux, Thalang et Mueang | Moins de 4 000 ฿ / wah² | Moins de ≈ 1,6 million ฿ | Évaluation officielle, période 2023–2026 |
| Front de mer de Patong | — | ≈ 350 millions ฿ | Estimation de marché, AREA, juin 2024 |
| Plages de Bang Tao, Surin, Karon | — | ≈ 80 millions ฿ | Estimation de marché, AREA, juin 2024 |
| Emplacement | Au rai |
|---|---|
| Chemins ruraux | Moins de ≈ 1,6 million ฿ |
| Thalang, la plupart des routes | ≈ 6–12 millions ฿ |
| Ratsada Rd, Phuket Ville | ≈ 62 millions ฿ |
| Thaweewong Rd, Patong (front de mer) | ≈ 80 millions ฿ |
Source : évaluation du Treasury Department, période 2023–2026, ramenée au rai. Les prix de marché sont plus élevés — environ 80 millions ฿ le rai sur les plages de Bang Tao, Surin et Karon et 350 millions ฿ en front de mer à Patong (estimations AREA, juin 2024).
Les valeurs d’évaluation officielles sont fixées par le Treasury Department et servent à calculer frais de transfert et taxes ; elles sont généralement inférieures aux prix de marché. La période en cours court du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2026, et une nouvelle grille 2027–2030 doit entrer en vigueur le 1er janvier 2027 — attendez-vous à une hausse des chiffres ci-dessus.
Nos propres prix affichés, octobre 2026 : un terrain d’un rai près de Mission Hills (Thalang) à 7,5 millions de bahts ; 5,5 rai à Baan Para (Thalang) à 25 millions, soit environ 4,5 millions le rai ; 7 rai à Mai Khao à 42 millions, environ 6 millions le rai ; et des parcelles de 660 à 700 m² à Pasak et Cherng Talay à 15 millions chacune — environ 34 à 36 millions le rai. Un prix affiché n’est pas un prix de vente, et l’accès routier, la vue et le titre créent de grands écarts.
Vérifications
Vérifier un titre foncier à Phuket : 7 étapes
Pour vérifier un titre, obtenez une copie certifiée au Land Office, lisez le verso (hypothèques, baux, servitudes), confirmez les limites sur le terrain, vérifiez l’accès légal à une route et contrôlez la parcelle sur les cartes des forêts, parcs, terres ALRO et du zonage. Faites-le via un avocat indépendant, avant tout acompte.
Étape 1
Obtenir une copie certifiée
Demandez au Land Office une copie certifiée du titre, et non la photocopie du vendeur, et vérifiez que celui-ci est bien le propriétaire inscrit ou dispose d’une procuration valable.
Étape 2
Lire le verso
Hypothèques, baux, usufruits, superficies et servitudes y figurent par ordre chronologique. Tout bail ou hypothèque existant doit être levé ou traité dans le contrat.
Étape 3
Consulter LandsMaps
Saisissez le numéro du titre sur LandsMaps, le service du Department of Lands, pour voir le contour de la parcelle et sa valeur d’évaluation officielle, et comparez avec ce que l’on vous montre sur place.
Étape 4
Parcourir les limites
Repérez les bornes numérotées. Si elles manquent ou sont contestées, demandez au Land Office un nouveau bornage en présence des voisins avant de signer.
Étape 5
Confirmer l’accès routier
Une parcelle doit disposer d’un accès légal à une voie publique. Un droit de passage privé n’engage les futurs propriétaires que s’il est enregistré comme servitude (article 1387) sur les deux titres.
Étape 6
Contrôler les zones protégées
Faites vérifier par votre avocat la parcelle sur les cartes des parcs nationaux, forêts, terres ALRO et du domaine public — à l’origine de la plupart des révocations à Phuket.
Étape 7
Vérifier zonage et permis
Confirmez la zone du plan d’urbanisme, l’altitude et la pente, et ce que la municipalité vous autoriserait à construire.
Lors du transfert, des droits de 2 % sont perçus sur la valeur d’évaluation officielle, plus la taxe commerciale spécifique ou le droit de timbre du vendeur et la retenue à la source ; la répartition se négocie. Notre guide des frais et taxes d’achat donne des exemples chiffrés.
Avec Empire Estates
Comment nous vous accompagnons pour un terrain ou une villa
Chaque terrain et chaque villa que nous proposons indique son type de titre. Nous demandons le titre avant les visites, signalons tôt les Nor Sor 3 et les contraintes de colline, et vous présentons des avocats et géomètres indépendants qui vérifient le terrain pour vous. Face à un Sor Kor 1 ou un reçu d’impôt, nous vous le dirons franchement.
Le titre annoncé d’emblée
Chanote, Nor Sor 3 Gor ou bail — indiqué sur l’annonce, avant que vous vous déplaciez.
Les signaux d’alerte en amont
Nous vérifions altitude, accès routier et proximité des zones protégées avant de recommander un terrain.
Des contrôles indépendants
Des avocats et géomètres agréés qui travaillent pour vous, pas pour le vendeur.
Des prix réalistes
Nous comparons prix affichés, valeurs d’évaluation et transactions récentes, et vous disons quand un prix ne tient pas.
Ce guide fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, topographique ou fiscal. Il reflète le droit thaïlandais, la pratique administrative et les chiffres publiés tels que nous les comprenons au 29 octobre 2026 ; les valeurs d’évaluation changent au 1er janvier 2027 et les règles environnementales de Phuket sont en cours de modification. Faites toujours vérifier une parcelle par un avocat thaïlandais indépendant et un géomètre agréé avant de vous engager.
FAQ
Titres fonciers thaïlandais — vos questions
Des réponses courtes aux questions que les acheteurs de terrains nous posent le plus.
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Un terrain en vue ? Laissez-nous le vérifier
Envoyez-nous l’annonce ou le numéro du titre. Nous vous dirons ce qu’est réellement le titre, ce qui peut être construit et si le prix est cohérent — avant tout acompte.
Sources
Pages officielles, décisions et communiqués d’administrations, guides de cabinets d’avocats et études de marché sur lesquels repose ce guide (vérifiés le 29 octobre 2026). Les prix sont datés dans les tableaux ci-dessus.
- Les titres et documents fonciers thaïlandais expliqués — Thai Law Online (en anglais)
- Land Code — questions fréquentes (Nor Sor 3, affichage public, conversions) — Thai Law Online (en anglais)
- Land Code B.E. 2497 (articles 1, 86 et 96 bis) — FAOLEX / FAO (en anglais)
- Recherche de parcelles LandsMaps et valeurs d’évaluation — Gouvernement thaïlandais (thailand.go.th)
- Consultation des évaluations foncières officielles — Treasury Department
- Le front de mer de Patong en tête des évaluations officielles — The Phuket News (en anglais) (période 2023–2026)
- Nouvelle grille d’évaluation attendue au 1er janvier 2027 — InfoQuest (en thaï)
- Prix des terrains à Phuket par zone (étude AREA) — The Nation (en anglais) (juin 2024)
- Terrain de bord de mer à Layan jugé public — visite du DSI — Department of Special Investigation (en anglais)
- Révocations de titres dans le parc national de Sirinat — Thairath (en anglais) (juillet 2026)
- Enquête foncière au cap Yamu — Khaosod English
- Fin de la restriction des 80 mètres à Phuket — C9 Hotelworks (en anglais)
- Les règles environnementales de 2017 à Phuket (pentes) — C9 Hotelworks (en anglais)
- Projet de modification des zones de protection environnementale de Phuket (2026) — Daily News (en thaï)
- Les servitudes en Thaïlande (article 1387) — Thai Law Online (en anglais)
- Convertisseur de surfaces thaïlandaises (rai, ngan, wah carré) — Cornerstone Legal (en anglais)