Guide du vendeur · Mis à jour en octobre 2026
Vendre un bien à Phuket
Comment se déroule une vente à Phuket en 2026, étape par étape, de l’estimation au Land Office : les impôts et frais du vendeur, un exemple chiffré sur un condo de 10 millions de bahts, la vente d’un bail ou d’un bien loué, et le rapatriement du prix à l’étranger.
Estimer le prix de vente d’un bien
En bref
Combien coûte la vente d’un bien immobilier à Phuket ?
À Phuket, le vendeur paie en général 6 à 12 % du prix : 3,3 % de Specific Business Tax avant cinq ans de détention (sinon 0,5 % de droit de timbre), la retenue à la source, souvent la moitié des 2 % de frais de transfert et 3 à 5 % de commission d’agence. Le transfert a lieu 30 à 90 jours après le contrat.
Les taux sont ceux que perçoit le Department of Lands en application du Revenue Code en octobre 2026 ; la méthode de calcul de la retenue à la source suit le barème d’abattement du Revenue Department et ses exemples publiés. La réduction temporaire des frais de transfert à 0,01 % pour les acheteurs thaïlandais court du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027. Les fourchettes de commission reflètent les usages de Phuket, pas un tarif réglementé. Nous relisons ce guide au moins tous les six mois.
- Specific Business Tax en cas de vente sous 5 ans
- 3,3 %
- droit de timbre à la place, si la SBT n’est pas due
- 0,5 %
- frais de transfert, souvent partagés à 50/50 avec l’acheteur
- 2 %
- commission d’agence habituelle, à la charge du vendeur
- 3–5 %
Tous les impôts se règlent en une fois au Land Office le jour du transfert, prélevés sur les chèques de l’acheteur avant que vous ne receviez le solde. La plupart sont calculés sur la valeur d’évaluation officielle ou sur le prix de vente, le plus élevé des deux : le prix inscrit au contrat compte donc moins que beaucoup de vendeurs ne le pensent. Les sections ci-dessous détaillent chaque étape, chaque poste, un exemple complet à 10 millions de bahts et les cas particuliers : bail, locataire en place et propriétaire étranger qui veut rapatrier son argent.
Le processus
Quelles sont les étapes pour vendre un bien à Phuket ?
Une vente à Phuket compte sept étapes : estimation et documents, préparation et mise en vente, marketing et visites, offre acceptée avec acompte de réservation, contrat de vente avec un acompte de 10 % en général, vérifications et fonds de l’acheteur, puis transfert en une journée au Land Office, en général 30 à 90 jours après le contrat.
Étape 11 à 2 semaines
Estimation et documents
Ce que cela recouvre : Comparer les prix affichés et les ventes récentes, consulter la valeur d’évaluation officielle, réunir titre de propriété, passeport, livret de résidence et, pour un condo, les attestations de la copropriété.
Étape 22 à 4 semaines
Préparation et mise en vente
Ce que cela recouvre : Petites réparations, ménage, photos professionnelles et plan, descriptif écrit, et mandat d’agence précisant la commission, la durée et l’éventuelle exclusivité.
Étape 3Quelques semaines à quelques mois
Marketing et visites
Ce que cela recouvre : Tout dépend du prix : un bien aligné sur les annonces comparables suscite vite des visites ; un bien surévalué traverse souvent toute une haute saison sans offre.
Étape 41 à 2 semaines
Offre et réservation
Ce que cela recouvre : Prix, calendrier de paiement, mobilier et répartition des frais de transfert sont convenus par écrit ; l’acheteur verse en général un acompte de réservation.
Étape 5Acompte de 10 % en général
Contrat de vente
Ce que cela recouvre : Un contrat bilingue, relu par votre propre avocat, fixe la date de transfert, la prise en charge de chaque impôt, les pénalités en cas de désistement et l’état du bien à la remise des clés.
Étape 630 à 90 jours
Vérifications et fonds de l’acheteur
Ce que cela recouvre : L’acheteur vérifie titre et permis, obtient un éventuel prêt et, s’il est étranger, fait venir les fonds en devises ; pour un condo, les attestations de quota étranger et d’absence de dettes sont délivrées.
Étape 7Une journée
Transfert au Land Office
Ce que cela recouvre : Les deux parties (ou leurs mandataires) signent le transfert, les impôts sont réglés, le titre est inscrit au nom de l’acheteur et vous recevez le solde par chèque de banque.
Frais du vendeur
Quels impôts et frais paie le vendeur à Phuket ?
Le vendeur paie la Specific Business Tax (3,3 %) avant cinq ans de détention, ou 0,5 % de droit de timbre ensuite, plus la retenue à la source : progressive pour un particulier, 1 % pour une société. Les 2 % de frais de transfert se négocient, souvent à 50/50. La commission d’agence, de 3 à 5 % en général, reste le premier poste.
| Poste | Taux | Assiette | Payé en général par |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert | 2 % | Valeur d’évaluation officielle | Négociable — souvent 50/50 |
| Specific Business Tax (SBT) | 3,3 % (3 % + 10 % de taxe locale) | Valeur d’évaluation ou prix de vente, le plus élevé | Le vendeur, si détention de moins de 5 ans |
| Droit de timbre | 0,5 % | Valeur d’évaluation ou prix de vente, le plus élevé | Le vendeur, uniquement si la SBT n’est pas due |
| Retenue à la source — particulier | Progressive, après un abattement selon la durée de détention | Valeur d’évaluation officielle | Le vendeur |
| Retenue à la source — société | 1 % | Valeur d’évaluation ou prix de vente, le plus élevé | Le vendeur |
| Commission d’agence | 3 à 5 % du prix en général | Prix de vente convenu | Le vendeur (vérifiez si la TVA est incluse) |
| Avocat, traductions, procuration | Honoraires forfaitaires | — | Chaque partie pour les siens |
La SBT et le droit de timbre ne s’appliquent jamais à la même vente. La SBT est due si vous vendez dans les cinq ans suivant l’acquisition ; au-delà, vous payez le droit de timbre. Un particulier inscrit depuis au moins un an au livret de résidence du bien avant la vente, et qui y a vécu, peut aussi être exonéré de SBT même avant cinq ans : demandez à l’avance au Land Office si votre inscription remplit les conditions.
La retenue à la source est l’impôt sur le revenu de la vente, prélevé à la source. Pour un particulier — thaïlandais ou étranger —, elle se calcule sur la valeur d’évaluation et non sur votre plus-value réelle : elle est donc due même en cas de vente à perte. Pour une société, c’est un forfait de 1 %, imputé ensuite sur l’impôt sur les sociétés. Un particulier résident peut en principe déclarer la plus-value réelle pour récupérer un trop-perçu ; pour un non-résident, la retenue est en général libératoire.
Si l’acheteur est un particulier thaïlandais et que le prix comme la valeur d’évaluation ne dépassent pas 7 millions de bahts, les frais de transfert sont temporairement ramenés de 2 % à 0,01 % (du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027). Cela réduit les frais partagés, pas votre SBT, votre droit de timbre ni votre retenue à la source.
Déclarer au Land Office un prix inférieur à celui réellement payé est une fausse déclaration qui expose les deux parties à un redressement fiscal et à des pénalités. Le gain est d’ailleurs plus faible qu’on ne le croit : SBT et droit de timbre sont de toute façon calculés sur le plus élevé du prix déclaré et de la valeur d’évaluation, et la future plus-value de l’acheteur augmente d’autant.
Exemple chiffré
Combien paie le vendeur d’un condo à 10 millions de bahts ?
Pour un condo vendu 10 millions de bahts par un particulier étranger, les frais atteignent environ 821 500 à 1 157 500 ฿ après trois ans et 610 000 à 1 010 000 ฿ après six ans, selon la valeur d’évaluation (7 à 10 millions) et la commission (3 à 5 %). Après cinq ans, 0,5 % de droit de timbre remplace 3,3 % de SBT.
| Frais du vendeur (particulier, prix de vente 10 M฿) | Détention 3 ans | Détention 6 ans |
|---|---|---|
| Moitié des 2 % de frais de transfert (évaluation 7 à 10 M฿) | 70 000–100 000 ฿ | 70 000–100 000 ฿ |
| Specific Business Tax 3,3 % de 10 M฿ | 330 000 ฿ | Non due |
| Droit de timbre 0,5 % de 10 M฿ | Non dû | 50 000 ฿ |
| Retenue à la source (estimation, évaluation 7 à 10 M฿) | 121 500–227 500 ฿ | 190 000–360 000 ฿ |
| Commission d’agence, 3 à 5 % en général | 300 000–500 000 ฿ | 300 000–500 000 ฿ |
| Total des frais du vendeur | ≈ 821 500–1 157 500 ฿ (8,2–11,6 %) | ≈ 610 000–1 010 000 ฿ (6,1–10,1 %) |
| Pour comparaison : retenue d’une société venderesse (1 %) | 100 000 ฿ | 100 000 ฿ |
| Durée de détention | Total des frais du vendeur |
|---|---|
| Détention 3 ans (SBT due) | 821 500–1 157 500 ฿ |
| Détention 6 ans (droit de timbre) | 610 000–1 010 000 ฿ |
Source : notre calcul selon les taux du Department of Lands et la méthode de retenue du Revenue Department, octobre 2026. Hypothèses : vendeur particulier, frais de transfert partagés à 50/50, pas d’exonération de SBT.
Comment la retenue est estimée : on part de la valeur d’évaluation officielle ; on retranche un abattement forfaitaire selon la durée de détention (92 % pour un an, 84 % pour deux, 77 % pour trois, 71 % pour quatre, 65 % pour cinq, 60 % pour six, 55 % pour sept, 50 % à partir de huit) ; on divise le reste par le nombre d’années de détention (dix au plus) ; on applique le barème progressif de l’impôt sur le revenu sans la tranche exonérée habituelle (5 % jusqu’à 300 000 ฿, puis 10 %, 15 %, 20 % et au-delà) ; on multiplie par le nombre d’années. Le résultat ne peut dépasser 20 % du prix.
Avec une évaluation à 10 millions et trois ans de détention : 10 000 000 ฿ − 77 % = 2 300 000 ฿ ; ÷ 3 = 766 667 ฿ par an ; l’impôt sur cette tranche annuelle est d’environ 75 833 ฿ ; × 3 = 227 500 ฿. Après six ans : 10 000 000 ฿ − 60 % = 4 000 000 ฿ ; ÷ 6 = 666 667 ฿ ; impôt 60 000 ฿ ; × 6 = 360 000 ฿. Avec une évaluation à 7 millions, le même calcul donne 121 500 ฿ et 190 000 ฿. La retenue augmente ici avec le temps, mais le passage de la SBT au droit de timbre fait économiser bien davantage.
Ces montants restent des estimations. Le Land Office compte les années par année civile : un achat en décembre suivi d’une vente en janvier de l’année d’après la suivante compte déjà pour trois ans ; la valeur d’évaluation de votre lot se consulte sur le site du Treasury Department ou au Land Office. Vendre via une société thaïe change la donne : 1 % de retenue et SBT quelle que soit la durée de détention, puis impôt sur les sociétés sur le bénéfice.
Prix et préparation
Comment fixer le prix et préparer son bien à la vente ?
Fixez le prix sur des faits, pas sur des espoirs : comparez annonces en cours et ventes récentes dans la même résidence, ajustez selon la surface, la vue, l’étage et l’état, et gardez une petite marge de négociation. Réparez les petits défauts, réunissez les documents avant la mise en vente et misez sur des photos professionnelles : les acheteurs à l’étranger trient sur images.
Étape 1
Dresser une liste de biens comparables
Relevez les prix affichés de lots ou de villas similaires dans la même résidence ou la même rue, et demandez à votre agent à quel prix des biens comparables se sont réellement vendus. Le prix affiché est un plafond, pas une valeur.
Étape 2
Ajuster selon ce que paient les acheteurs
Vue mer, étage, taille de la piscine, type de titre, mobilier, historique locatif et durée restante d’un bail pèsent davantage sur le prix que les finitions.
Étape 3
Fixer le prix et le plancher
Décidez à l’avance du prix le plus bas que vous accepterez, net de frais — appuyez-vous sur l’exemple chiffré ci-dessus — avant que n’arrive la première offre.
Étape 4
Réparer ce qu’un acheteur remarquera
Traces d’humidité, rouille, équipements cassés, peinture fatiguée et jardin négligé coûtent peu à corriger et réduisent la négociation bien plus qu’ils ne coûtent.
Étape 5
Soigner les photos
Photos professionnelles à la lumière du jour, plan, courte vidéo et vues par drone pour les villas. Désencombrez d’abord : beaucoup d’acheteurs décident depuis l’étranger.
Mandat exclusif
- Un seul agent investit dans les photos, le marketing et des visites qualifiées
- Un prix unique et cohérent sur tous les portails
- Un interlocuteur responsable qui rend compte des demandes
Points de vigilance
- Une exclusivité longue sans clause de sortie — limitez-la à quelques mois
- Une commission due même si vous trouvez l’acheteur vous-même, sauf exclusion
- Plusieurs agents affichant des prix différents en mandat simple
Prix en bahts
Annonces, contrats et impôts au Land Office sont libellés en bahts ; ne donnez les équivalents en devises qu’à titre indicatif.
Trancher sur le mobilier
Indiquez clairement si meubles et électroménager sont inclus, et listez-les dans le contrat.
Viser la haute saison
Beaucoup d’acheteurs étrangers viennent entre novembre et avril : soyez prêt à publier avant.
Conserver l’historique locatif
Baux, relevés de réservations et charges aident un investisseur à justifier votre prix.
Bail
Peut-on vendre un bien en bail (leasehold) à Phuket ?
Oui, en cédant le bail enregistré à l’acheteur au Land Office. Le preneur ne peut pas céder son bail sans l’accord du bailleur, sauf clause contraire (Code civil et commercial, art. 544) : relisez d’abord votre contrat. L’acheteur paie les années restantes : un bail dure au plus 30 ans (art. 540), et les options de renouvellement ne sont que des promesses contractuelles.
| Point à vérifier | Pourquoi l’acheteur y tient | À préparer |
|---|---|---|
| Clause de cession | Sans elle, l’accord écrit du bailleur est nécessaire au transfert | Le contrat de bail et, si besoin, l’accord signé du bailleur |
| Enregistrement | Un bail de plus de trois ans n’est opposable pour toute sa durée que s’il est enregistré (art. 538) | La preuve de l’enregistrement sur le titre de propriété |
| Durée restante | L’acheteur paie les années qui restent, pas les 30 d’origine | Les dates de début et de fin, clairement indiquées |
| Options de renouvellement | Considérées comme des promesses du bailleur, non comme des droits garantis ; les tribunaux restent prudents | La rédaction exacte de l’option, et tout renouvellement enregistré |
| Superficie ou propriété de la maison | Détermine qui possède la construction sur le terrain loué | Le droit de superficie enregistré et le permis de construire à votre nom |
| Coût de la cession | Droits d’enregistrement et de timbre calculés sur les loyers de la durée restante | Faites confirmer les montants par le Land Office avant de signer |
En pratique, une villa ou un condo en bail se vend mieux avec l’appui du bailleur : soit un bail librement cessible, soit un bailleur (souvent le promoteur) qui accepte par écrit d’enregistrer un nouveau bail au profit de l’acheteur. Comme la durée ne fait que décroître, le prix d’un bail tend à baisser à l’approche de l’échéance : vendre avec 20 ans ou plus restants est plus facile qu’avec dix. Notre guide bail ou pleine propriété détaille la limite de 30 ans, les renouvellements et la succession.
Vendre un bien loué
Peut-on vendre un bien loué à Phuket ?
Oui. Selon l’article 569 du Code civil et commercial, la vente d’un bien loué ne met pas fin au bail : l’acheteur prend votre place et doit respecter le contrat et le dépôt de garantie du locataire. Un bien loué peut séduire un investisseur, mais les conditions du bail, le dépôt et l’accès pour les visites doivent être convenus et inscrits au contrat de vente.
Un locataire de longue durée payant un loyer de marché rassure un acheteur investisseur et démontre le rendement du bien. Les acheteurs qui comptent l’occuper, majoritaires parmi les acquéreurs de villas à Phuket, préfèrent en général un bien libre et visitable à tout moment. Si votre bail se termine dans quelques mois, il vaut souvent mieux attendre et vendre libre.
Rapatrier le prix
Comment transférer le prix de vente hors de Thaïlande ?
Un vendeur étranger peut virer le prix à l’étranger via une banque thaïlandaise en présentant les documents de vente et de transfert et, idéalement, le justificatif de change d’origine — le formulaire FET ou l’avis de crédit émis à l’arrivée des fonds d’achat en Thaïlande. Conservez ces papiers dès l’achat ; la banque convertit et vire selon les règles de la Bank of Thailand.
Étape 1
Retrouver vos justificatifs d’entrée des fonds
Le formulaire FET (pour les transferts de 50 000 USD ou plus) ou l’avis de crédit de la banque attestant la conversion de devises en bahts pour l’achat. Pour un condo en pleine propriété, il était déjà exigé à l’enregistrement.
Étape 2
Conserver les pièces de la vente
Le contrat de vente, les documents de transfert du Land Office, les quittances d’impôts et le chèque de banque encaissé sur un compte à votre nom.
Étape 3
Demander le virement à votre banque
La banque contrôle les pièces, convertit les bahts et vire les fonds à l’étranger ; pour un montant important, comptez quelques jours ouvrés, et la banque peut demander des justificatifs supplémentaires.
Étape 4
Vérifier l’impôt dans votre pays
Les impôts thaïlandais sont prélevés au Land Office ; votre pays de résidence peut aussi imposer la plus-value. Interrogez un conseiller fiscal sur place.
Si vous vendez un condo en pleine propriété à un autre étranger, le lot reste dans le quota étranger de 49 % de l’immeuble (Condominium Act, article 19 bis) et l’acheteur doit faire venir ses fonds de l’étranger en devises. Vendre à un acheteur thaïlandais est toujours possible, mais si vous souhaitez un jour racheter dans un immeuble complet, le quota étranger pourrait avoir disparu. Notre guide du quota étranger en copropriété explique le fonctionnement du quota et du FET côté acheteur.
Faites payer l’acheteur sur un compte thaïlandais à votre nom, ouvert bien avant le jour du transfert ; le chèque de banque est la norme au Land Office. Évitez de payer ou de recevoir une partie du prix en dehors du transfert officiel : vous casseriez la traçabilité nécessaire au rapatriement.
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Ce guide fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les montants d’impôts sont des estimations fondées sur les taux et la méthode de calcul publiés par le Revenue Department et perçus par le Department of Lands, tels que nous les comprenons au 30 octobre 2026 ; les montants exacts sont calculés par le Land Office le jour du transfert à partir de la valeur d’évaluation officielle. Les fourchettes de commission sont des usages de marché, pas un tarif. Les numéros d’articles renvoient à des traductions anglaises non officielles ; seul le texte thaï fait foi. Faites toujours relire votre contrat de vente par un avocat thaïlandais indépendant et agréé, et vérifier votre situation fiscale dans votre pays par un conseiller.
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Sources
Les textes de loi, organismes officiels et publications professionnelles sur lesquels repose ce guide (vérifiés le 30 octobre 2026). Les traductions anglaises des lois thaïlandaises ne sont pas officielles ; seul le texte thaï fait foi. L’exemple chiffré est notre propre calcul à partir de ces taux.
- La fiscalité immobilière en Thaïlande : frais de transfert, SBT, droit de timbre et retenue à la source (méthode, abattements, plafond de 20 %) — Forvis Mazars Thailand (en anglais) (taux inchangés depuis la publication)
- Impôt sur le revenu de la vente d’un bien immobilier : abattement selon la durée de détention — The Revenue Department (en thaï)
- Retenue à la source sur la vente d’un logement : exemple chiffré et décompte des années — Checkraka (en thaï) (novembre 2021)
- Prolongation de la réduction des frais de transfert et d’hypothèque (1er juillet 2026 – 30 juin 2027) — Forvis Mazars Thailand (en anglais) (2026)
- Code civil et commercial, article 538 (enregistrement des baux) — Thai Law Online (en anglais)
- Code civil et commercial, article 540 (durée maximale de 30 ans) — Thai Law Online (en anglais)
- Code civil et commercial, article 544 (cession du bail) — Thai Law Online (en anglais)
- Code civil et commercial, article 569 (vente d’un bien loué) — Thai Law Online (en anglais)
- Le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form) — Thai Law Online (en anglais)
- Enregistrement des droits et actes juridiques — Department of Lands
- Consultation des évaluations foncières et de copropriété officielles — Treasury Department