Guide conformité

Les règles de la location courte durée à Phuket

En bref : les séjours de 30 nuits et plus sont légaux partout. Sous 30 nuits, il faut une licence hôtelière ou l’exemption petites structures — et la plupart des copropriétés l’interdisent purement et simplement. Voici comment les règles fonctionnent vraiment, et comment les propriétaires gagnent en toute conformité.

Ce que dit vraiment la règle des 30 jours

Le Hotel Act thaïlandais (B.E. 2547, en vigueur depuis 2004) définit tout hébergement loué commercialement pour des séjours de moins de 30 nuits comme une activité hôtelière — et un hôtel exige une licence.

Cette simple définition est ce que l’on appelle « la règle des 30 jours ». Louez votre villa ou votre condo une semaine sans licence ni exemption et vous exploitez, aux yeux de la loi, un hôtel sans licence. Louez 30 nuits ou plus et le Hotel Act ne s’applique tout simplement pas — pas de licence, pas d’enregistrement particulier, une légalité totale dans toute la Thaïlande.

La règle vise à soumettre l’hébergement payant aux standards hôteliers de sécurité et d’enregistrement des occupants. Elle s’applique quelle que soit la plateforme : Airbnb, Booking.com, Agoda ou réservation directe ne changent rien juridiquement.

Le résumé en une ligne

Moins de 30 nuits : licence hôtelière ou exemption obligatoire. 30 nuits et plus : légal partout, pour tout type de bien.

L’exemption petites structures (la voie légale des villas)

Un règlement ministériel de 2008 a créé une voie allégée pour les petites structures — celle qu’empruntent la plupart des villas de vacances légales de Phuket.

Jusqu’à 4 chambres / 20 occupants

Enregistrement « non-hôtel »

Un bien comptant au maximum 4 chambres louées et 20 occupants au total peut s’enregistrer auprès du bureau de district comme « non-hôtel ». Une fois enregistré, il peut légalement accueillir des séjours de moins de 30 nuits. C’est la voie standard des villas privées avec piscine — la plupart ont quatre chambres ou moins.

5 chambres et plus

Licence hôtelière complète

Les biens plus grands nécessitent une véritable licence hôtelière, avec des exigences de normes de construction, de zonage et de sécurité. Pour la plupart des propriétaires individuels, c’est peu praticable — c’est pourquoi les grandes villas tournent souvent en séjours de 30 nuits et plus ou en longue durée.

L’enregistrement est une vraie démarche administrative — dossier, inspection, coordonnées du propriétaire déposées — mais il est accessible pour une villa classique, et il change tout : votre annonce opère légalement, votre assurance est valable, et aucune plainte ne peut interrompre votre saison du jour au lendemain.

Pourquoi les condos sont un cas à part

La question que nous entendons le plus de la part des propriétaires de condos : « Puis-je mettre mon unité sur Airbnb ? » Pour les séjours de moins de 30 nuits, la réponse honnête est presque toujours non.

Une unité de condo ne peut pas, en pratique, obtenir de licence hôtelière — les licences s’appliquent à des bâtiments, pas à des appartements isolés. Et l’exemption petites structures n’y change rien, car l’obstacle se situe un niveau au-dessus : l’immeuble lui-même.

Pratiquement toutes les copropriétés de Phuket sont enregistrées à usage résidentiel, et la plupart des bureaux juristiques (le syndic) interdisent expressément les séjours de moins de 30 nuits dans leur règlement intérieur. Des voyageurs à la nuitée dans un immeuble résidentiel génèrent des plaintes de copropriétaires — et c’est exactement ainsi que démarrent les contrôles : le bureau juristique signale l’unité, les autorités suivent, et le propriétaire écope d’amendes pendant que l’annonce disparaît.

Rien de tout cela ne fait du condo un mauvais investissement. Cela en fait un actif de séjours mensuels : Phuket a une demande profonde, toute l’année, pour des séjours de 1 à 12 mois — nomades digitaux, résidents d’hiver, familles en installation. Totalement légal, sans licence, et bien plus doux pour l’unité qu’un défilé de voyageurs d’une nuit.

Vérifiez le règlement de l’immeuble avant d’acheter pour louer

Si les revenus de courts séjours sont au cœur de votre plan d’investissement, achetez un condotel licencié / une résidence de marque ou une villa — pas un condo résidentiel classique. C’est le règlement de copropriété, pas vos ambitions, qui fixe la limite.

Contrôles, sanctions et TM30

Pendant des années, l’application est restée souple. Cette époque est révolue — les contrôles se sont nettement durcis depuis 2025, avec des recoupements entre immigration, fisc et autorités locales.

✓Exploitation d’un hôtel sans licence : jusqu’à 1 an d’emprisonnement et/ou 20 000 ฿ d’amende, plus des amendes journalières tant que l’infraction perdure

✓TM30 : tout occupant étranger doit être déclaré à l’immigration dans les 24 heures suivant l’arrivée — amende par déclaration manquée

✓Les revenus locatifs sont imposables en Thaïlande, que le séjour dure 3 nuits ou 3 ans — les revenus non déclarés sont désormais recoupés avec le TM30 et les données des plateformes

✓Les plaintes de voisins ou du bureau juristique sont le déclencheur de contrôle le plus fréquent pour les condos

La leçon pratique n’est pas la peur — c’est que la conformité est devenue un avantage concurrentiel. Les biens licenciés et bien structurés continuent d’encaisser pendant que les annonces cow-boy se font signaler, sanctionner et déréférencer.

Comment gagner en toute conformité (villa ou condo)

Villa jusqu’à 4 chambres

Enregistrement au titre de l’exemption « non-hôtel » et programme saisonnier complet — le meilleur potentiel de revenus dans les zones touristiques.

Villa plus grande

Programmes en 30 nuits et plus ou longue durée, ou étude de l’opportunité d’une licence complète pour votre bien.

Condo ou appartement

Programmes mensuels et longue durée : totalement légaux, demande soutenue toute l’année, plus doux pour l’unité — et aucun conflit avec le règlement.

Tous les biens

Déclarations TM30, traitement fiscal correct et vérification des règlements de copropriété pris en charge dans la gestion professionnelle — la conformité n’est jamais votre problème à 23 h.

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique. La réglementation et sa mise en œuvre évoluent, et chaque situation diffère — pour toute décision de licence ou de structuration, nous vous orientons vers des juristes thaïlandais qualifiés.

La règle des 30 jours — FAQ

Airbnb est-il légal à Phuket ?

La plateforme est légale ; ce qui compte, c’est la durée du séjour et le statut de votre bien. Les séjours de 30 nuits et plus sont légaux pour tout bien. Sous 30 nuits, il faut une licence hôtelière ou l’exemption petites structures — et en copropriété, le règlement de l’immeuble les interdit presque toujours de toute façon.

Puis-je louer mon condo à la nuitée ou à la semaine ?

Presque certainement non. Une unité individuelle ne peut pas détenir de licence hôtelière, et la plupart des copropriétés de Phuket interdisent les séjours de moins de 30 nuits dans leur règlement. La voie conforme et rentable pour un condo, ce sont les séjours mensuels et la longue durée, où la demande est forte toute l’année à Phuket.

Qu’est-ce exactement que l’exemption « non-hôtel » ?

Un enregistrement auprès du bureau de district pour les biens comptant jusqu’à 4 chambres louées et 20 occupants, créé par un règlement ministériel de 2008 pris en application du Hotel Act. Une fois enregistré, le bien peut légalement accueillir des séjours de moins de 30 nuits. C’est la base légale standard des villas de vacances privées à Phuket.

Quelles sont les sanctions pour de la courte durée sans licence ?

Jusqu’à un an d’emprisonnement et/ou 20 000 ฿ d’amende, plus des amendes journalières tant que l’infraction continue — en plus des amendes TM30, du risque fiscal et du retrait de l’annonce. Les contrôles se sont nettement durcis depuis 2025.

La règle des 30 jours concerne-t-elle les locations mensuelles ?

Non. Les séjours de 30 nuits et plus échappent entièrement au Hotel Act — aucune licence ni enregistrement n’est nécessaire, quel que soit le type de bien. C’est précisément pourquoi les programmes mensuels sont la stratégie de référence pour les condos.

Qu’est-ce que le TM30 et suis-je concerné ?

Le TM30 est la déclaration d’arrivée d’un occupant étranger que l’hébergeur doit transmettre à l’immigration sous 24 heures — elle s’applique aux courts séjours comme aux baux longs. Dans nos programmes de gestion, la déclaration des occupants est prise en charge pour vous.

Mon immeuble peut-il m’empêcher de louer même en 30 nuits et plus ?

Les séjours de 30 nuits et plus sont légaux au regard de la loi nationale, et la location résidentielle est un usage normal d’un condo. L’immeuble peut en revanche fixer des règles internes — enregistrement des occupants, dépôts, usage des parties communes. Nous vérifions le règlement de copropriété avant d’intégrer tout condo, pour éviter les surprises.

Dois-je payer des impôts sur les revenus de courte durée ?

Oui — les revenus locatifs perçus en Thaïlande y sont imposables quelle que soit la durée du séjour : retenue de 15 % en général pour les propriétaires non-résidents, barème progressif avec abattements pour les résidents. Consultez notre guide des taxes immobilières en Thaïlande pour le détail.

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