Taxe foncière Thaïlande

1. Les quatre principales taxes sur l’immobilier thaïlandais

• 1.1 taxe sur les terrains et bâtiments

Depuis 2020, les propriétaires paient un prélèvement annuel basé sur la valeur d’expertise publiée par le Département des terres. Les taux commencent à 0,02 % pour les résidences principales sous 50 millions de bahts et grimpent à 0,30 % sur les parcelles commerciales dépassant un milliard. Les terrains vides portent une tranche plus élevée qui augmente tous les trois ans pour pousser au développement.

• 1.2 Retenue à la source sur les transferts

Quand vous vendez un bien, les règles de taxe foncière Thaïlande obligent le Bureau des terres à collecter une retenue avant que le titre ne soit transféré. Pour les vendeurs particuliers, ceci est calculé sur une échelle mobile liée au gain évalué et aux années de détention. Un vendeur d’entreprise thaïlandaise paie 1 % du prix déclaré ou de la valeur d’expertise, selon le plus élevé.

• 1.3 Taxe commerciale spécifique et droit de timbre

Si vous vendez un bien détenu depuis moins de cinq ans, votre transaction déclenche la Taxe commerciale spécifique à 3,3 % du prix de vente. Détenez-le plus longtemps et la TCS disparaît, remplacée par le droit de timbre à 0,5 %. Les étrangers épellent souvent mal ces termes sur les formulaires mais le Bureau des terres facture quand même le taux plein.

• 1.4 Frais d’enregistrement de bail

Les baux longs doivent s’enregistrer à la succursale locale et payer 1 % sur la valeur locative plus 0,1 % de droit de timbre. Oubliez ceci et l’accord ne liera pas les futurs propriétaires, risquant l’expulsion quand le terrain change de mains.

2. Comment l’usage change la facture

Une villa dans laquelle vous vivez compte comme résidentielle, taxée au taux doux. La même villa listée sur Airbnb devient commerciale, faisant grimper le taux annuel à 0,30 %. Si elle reste vide plus de trois ans, le code bascule vers terrain inutilisé et le multiplicateur grimpe encore. Les investisseurs luttant contre la vacance devraient budgéter cette hausse sournoise ou garder au moins un locataire long séjour pour qualifier comme usage actif.

3. Structures d’entreprise et astuces fiscales

Placer un terrain dans une entreprise thaïlandaise permettait autrefois aux propriétaires d’éviter les limites de bail. Aujourd’hui, le Département des revenus audite les montages de prête-noms et impose un impôt sur le revenu des sociétés de 20 % sur tout profit locatif. Ajoutez 3 % de surtaxe municipale et les calculs changent. Néanmoins, une entreprise légalement formée peut déduire l’amortissement, les intérêts d’emprunt et la maintenance avant le profit net, donc les bilans peuvent rester sains. Calculez les deux scénarios avant de vous précipiter pour ouvrir une entreprise.

4. Condos en pleine propriété étrangère, ce que vous payez vraiment

Les unités de quota étranger restent sous le même barème de taxe sur les terrains et bâtiments, mais la retenue à la source à la revente confond souvent les débutants. Le Bureau des terres utilise sa propre valeur d’expertise plus basse, pas le prix du marché que vous annoncez. Cela peut réduire la facture de retenue mais augmente les plus-values dans votre pays d’origine. Les traités de double imposition atténuent la douleur, bien que vous ayez besoin d’un certificat de résident fiscal tamponné avant de quitter la Thaïlande chaque année.

5. Échéances fiscales et pénalités

Les factures annuelles arrivent chaque février et sont dues avant le 30 avril. Les payeurs en retard font face à une surtaxe de 40 % plus 1 % d’intérêt mensuel. Certains bureaux locaux impriment encore des bordereaux papier plutôt que d’envoyer des e-mails, donc les expatriés à l’étranger ratent l’avis puis rencontrent une mauvaise surprise à l’immigration de l’aéroport quand un drapeau de privilège apparaît. Utiliser un gestionnaire immobilier pour collecter le courrier et régler la facture évite cela.

6. Déductions que la plupart des propriétaires oublient

• La prime d’assurance ouragan peut se soustraire du revenu locatif imposable
• L’installation de toit vert qualifie pour un rabais de taxe sur les terrains et bâtiments de cinq ans jusqu’à cinquante mille bahts
• Les systèmes de panneaux solaires gagnent une déduction de coût unique de 5 % sous la Loi sur l’énergie propre 2024
• L’allocation de maison familiale réduit la taxe sur les dix premiers millions de bahts de valeur d’expertise si vous y vivez et vous enregistrez sur le livret de maison

7. Méthode de paiement étape par étape

• Imprimez le relevé ou demandez une copie fraîche au bureau de district
• Payez par QR prompt pay, espèces ou chèque de banque, gardez le reçu et le bordereau électronique
• Scannez les reçus en un PDF pour que votre comptable puisse réclamer les déductions plus tard
• Marquez le calendrier pour avril prochain pour éviter les frais de retard
• Perspectives d’avenir 2025 à 2027

Le Conseil des revenus a signalé qu’il indexera les valeurs d’expertise annuellement au lieu de tous les quatre ans, comblant l’écart avec les taux du marché. Attendez-vous à des factures plus élevées d’ici 2026 bien que les taux puissent baisser de 0,02 % pour adoucir le coup. Le registre foncier numérique arrivant en 2027 devrait permettre aux propriétaires étrangers de payer en ligne mais créera aussi des liens croisés avec l’Immigration créant des contrôles de sortie plus stricts sur les taxes impayées.

Conclusion : payez intelligemment, gagnez plus intelligemment

Les règles de taxe foncière Thaïlande semblent épaisses mais une fois décomposées, elles suivent des calculs clairs. Budgétez le prélèvement annuel, chronométrez votre vente après cinq ans pour éviter la TCS et classez les reçus pour réduire le profit imposable. Faites cela et votre villa reste un moteur à cash, pas une fuite de cash.